2019年6月23日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)、“中國(guó)地產(chǎn)界十大功勛人物”獎(jiǎng)獲得者潘石屹現(xiàn)身“未來(lái)之路”中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者首期課程，就地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)趨勢(shì)、平臺(tái)化管理的心得等內(nèi)容，發(fā)表了精彩的演講，以下是他在現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答的干貨實(shí)錄分享。
01
問(wèn)：潘老師您好，攝影和地產(chǎn)是否有關(guān)系？是否有必要在國(guó)內(nèi)建一些有國(guó)外元素的建筑？
潘石屹：我們SOHO中國(guó)的平臺(tái)化管理其實(shí)覆蓋了方方面面，從工程建設(shè)、資產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、再到辦公，我們是一個(gè)全業(yè)務(wù)、全范圍的覆蓋。其中我們所有攝影照片的管理都平臺(tái)化了，你只要把它進(jìn)行系統(tǒng)化管理，才不會(huì)出問(wèn)題。攝影和地產(chǎn)實(shí)際也是攝影和建筑之間的關(guān)系，它們是有點(diǎn)關(guān)系的，無(wú)論是攝影還是建筑，在中國(guó)都能高效率完成?？墒鞘袌?chǎng)上缺的東西也正是攝影與建筑相通的一點(diǎn)，那就是要美。
這個(gè)世界上有藝術(shù)感、美感的產(chǎn)品從來(lái)都是受人追捧的，如果是大眾化的流水線的產(chǎn)品，是沒(méi)有市場(chǎng)的。我覺(jué)得把國(guó)外的景點(diǎn)帶到中國(guó)來(lái)是不用的，中國(guó)設(shè)計(jì)的比世界上任何一個(gè)國(guó)家設(shè)計(jì)的都好，在北京、上海能夠代表全世界設(shè)計(jì)水平的建筑多的是，大鳥(niǎo)巢、CCTV、中國(guó)大劇院等，這些都是全世界沒(méi)有過(guò)的。所以我覺(jué)得建筑藝術(shù)，中國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的走在全世界最前面。
02
問(wèn)：美國(guó)中央公園的豪宅，您怎么看待它的命運(yùn)？美國(guó)的地產(chǎn)和中國(guó)的地產(chǎn)最大的不同在哪里？您更愿意在哪邊開(kāi)發(fā)？
潘石屹：在美國(guó)的中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，90%的全都虧錢(qián)了，我了解到的一般的都虧了50%，為什么會(huì)虧錢(qián)呢？我覺(jué)得有兩個(gè)原因：
第一個(gè)原因，不了解美國(guó)的市場(chǎng)，我們也不了解，但是我們?nèi)ゾ秃蛣e人合作，在中國(guó)把房地產(chǎn)搞明白了，到美國(guó)不一定明白。不了解市場(chǎng)的第一個(gè)就是掌握不住規(guī)模，在中國(guó)好的開(kāi)發(fā)商一個(gè)月能夠銷售一千套房子，在曼哈頓好的開(kāi)發(fā)商一個(gè)月銷售一套房子，一套和一千套差距多大？就好比螞蟻和大象，情況是完全不一樣的。所以我覺(jué)得這個(gè)是所有中國(guó)的開(kāi)發(fā)商去了犯的一個(gè)大的錯(cuò)誤，規(guī)模沒(méi)搞清楚。
第二個(gè)原因，是沒(méi)搞清楚房子的使用率，中國(guó)銷售的時(shí)候都是按建筑面積去銷售，而在美國(guó)銷售是按照套樓面積算的，電梯間的面積都不算。我們現(xiàn)在有的住宅的使用率才達(dá)到75%-76%之間，而美國(guó)的使用率是85%-87%之間，所以對(duì)市場(chǎng)的環(huán)境不熟悉，是很慘的。
我覺(jué)得對(duì)一個(gè)不了解的市場(chǎng)與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商合作是特別重要的。你問(wèn)曼哈頓中央公園豪宅的這些市場(chǎng)我個(gè)人的話的話不看好。
03
問(wèn)：您覺(jué)得中國(guó)的企業(yè)家應(yīng)該具備什么樣的價(jià)值觀？
潘石屹：中國(guó)企業(yè)家的價(jià)值觀應(yīng)該跟中國(guó)人的價(jià)值觀是一樣的，而且這個(gè)價(jià)值觀不能區(qū)分中國(guó)的企業(yè)家、外國(guó)的企業(yè)家，價(jià)值觀都應(yīng)該是一樣的。我專門(mén)寫(xiě)了一本書(shū)叫《我的價(jià)值觀》，里面我覺(jué)得最重要的一條就是誠(chéng)信，誠(chéng)信是最重要的價(jià)值觀，我覺(jué)得我們企業(yè)家的誠(chéng)信就是對(duì)政府稅收的一個(gè)最大的保護(hù)，對(duì)價(jià)值觀的保護(hù)。
04
問(wèn)：您公司資產(chǎn)達(dá)到600億人民幣了，在這樣資產(chǎn)的狀態(tài)下您賺錢(qián)的動(dòng)力怎么去支撐呢？ 未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)可能不是非常好，您覺(jué)得應(yīng)該怎樣做減法？
潘石屹：我現(xiàn)在建了498萬(wàn)平方米的房子，在美國(guó)人面前一說(shuō)的話，他們算平方尺，一算他就說(shuō)你建了這么多房子啊，在中國(guó)人面前的話，我不敢說(shuō)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商做的都比我大十倍、二十倍的量多的不得了。
我現(xiàn)在資產(chǎn)規(guī)模600多個(gè)億，人家都上千億了，都沖著萬(wàn)億去奔了。所以我覺(jué)得在中國(guó)人開(kāi)發(fā)商面前的話，不敢說(shuō)。我呢就是控制這個(gè)規(guī)模吧，公司規(guī)模做到多大不重要，最關(guān)鍵能夠進(jìn)入良性循環(huán)是特別重要的。我們600多億的資產(chǎn)，不到178億的負(fù)債，負(fù)債的指標(biāo)大概是30%左右，這樣一個(gè)負(fù)債率，我覺(jué)得還是比較舒服的。所以我覺(jué)得在發(fā)展的過(guò)程中，要把負(fù)債率控制好。
05
問(wèn)：中小企業(yè)怎樣去做平臺(tái)化管理呢？成本是不是很高？
潘石屹：現(xiàn)在這個(gè)管理成本不大了，各種軟件互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境，所有的人都可以用的智能手機(jī)，使這個(gè)成本大幅度的降下來(lái)。不要說(shuō)是幾百億的資產(chǎn)要管理，我照上幾張照片都是平臺(tái)化的管理，所有的東西每一張照片誰(shuí)照的，誰(shuí)修的？洗了多大的？有沒(méi)有寄出去？報(bào)紙上用沒(méi)用？雜志上用沒(méi)用？互聯(lián)網(wǎng)上用沒(méi)用？都可以追溯。我覺(jué)得平臺(tái)化的管理跟公司的大小是沒(méi)有關(guān)系的，而且這個(gè)管理的成本實(shí)際上是非常低的。我們平臺(tái)就十幾個(gè)人去管理。
06
問(wèn)：您的平臺(tái)管理對(duì)我們開(kāi)放嗎？
潘石屹：不開(kāi)放。可以去看看，因?yàn)閿?shù)據(jù)都是真實(shí)的幾萬(wàn)個(gè)客戶的數(shù)據(jù)，而且有一些東西都是實(shí)時(shí)的。
07
問(wèn)：從您的角度來(lái)看，您覺(jué)得外匯管控對(duì)海外地產(chǎn)的影響會(huì)是一個(gè)持續(xù)性的影響還是一個(gè)短暫性的影響？
潘石屹：持續(xù)性的影響。就是個(gè)人錢(qián)都出不去了，公司的錢(qián)也出不去，我們對(duì)中國(guó)跟美國(guó)房地產(chǎn)公司都比較熟悉的，他們就是因?yàn)殄X(qián)出不去，所以現(xiàn)在就碰到一個(gè)特別大的困難。在目前這樣一個(gè)環(huán)境下，說(shuō)把中國(guó)的外匯放開(kāi)了，讓個(gè)人跟企業(yè)的錢(qián)都能出去，這種可能性我覺(jué)得不是特別大，我覺(jué)得是一個(gè)長(zhǎng)期性的影響，你如果有這方面需求，一定要做長(zhǎng)期的準(zhǔn)備。要把世界更快更好更有效率連接起來(lái)，帶來(lái)合作、團(tuán)結(jié)、和平，這也正是建設(shè)的力量。
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