一、介紹
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費(fèi)有11種：
營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。
此外還有地方教育費(fèi)、河道維護(hù)費(fèi)等地方性收費(fèi)。
車船使用稅等企業(yè)常規(guī)性稅種沒有考慮。
增值稅等該行業(yè)偶發(fā)性稅種不作考慮。

二、各稅種介紹
1、營業(yè)稅
⑴稅目與稅率
營業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)（包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物）兩個(gè)稅目，稅率都是5%。
⑵特殊規(guī)定
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。（《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條）
在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
　 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。2002年12月《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）對(duì)這種行為征稅辦法重新作出規(guī)定，自2003年1月1日起，對(duì)以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。
　 土地租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。
土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。
在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
⑶納稅地及納稅時(shí)間
納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅。
營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
⑷抵減問題
單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。
單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。（《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》財(cái)稅[2003]16號(hào)）
2、城市維護(hù)建設(shè)稅　計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。
    稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。
    計(jì)算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。
3、教育費(fèi)附加
　　教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額   費(fèi)率為3%。
    計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額×費(fèi)率。
4、土地增值稅
計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。
計(jì)算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額×費(fèi)率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金
5、房產(chǎn)稅
（1）以房產(chǎn)稅原值(評(píng)估值)為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。計(jì)算公式為：
　　房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（1－30％）×1.2%
?。?）以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為12%。計(jì)算公式為:
　　房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝年租金收入×12％
6、土地使用稅
土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。
7、印花稅
印花稅是對(duì)在 經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。
　　應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。
　?、砰_發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)帳簿、營業(yè)執(zhí)照等貼印花稅；
    ⑵土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅（《關(guān)于印花稅若干政策的通知》財(cái)稅[2006]162號(hào)第三條規(guī)定，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅）；
    ⑶在土地開發(fā)咨詢、施工、采購、房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅；
    ⑷進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動(dòng)同時(shí)收?。?br />    ⑸在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，
8、企業(yè)所得稅
計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額
稅率：
   ⑴企業(yè)所得稅的稅率為25%。
　 ⑵非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。
   ⑶符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
　 ⑷國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅
   ⑸外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡期。
計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率
9、耕地占用稅
占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。
耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：
　　（一）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方米?0元至50元；
　?。ǘ┤司爻^1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；
　?。ㄈ┤司爻^2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；
　?。ㄋ模┤司爻^3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。
10、個(gè)人所得稅
個(gè)人所得稅是以個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得對(duì)象征收的一種稅。支付所得的單位或者個(gè)人為個(gè)人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。
房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個(gè)人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補(bǔ)償、擋光或施工補(bǔ)償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)補(bǔ)償?shù)纳娑惽闆r。
11、契稅
契稅是對(duì)在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。
注意：買受方的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。
契稅以按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。
現(xiàn)行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。大連市目前土地轉(zhuǎn)讓稅率為4%，在建工程轉(zhuǎn)讓稅率為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為1.5%，非普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為4%。
應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格*稅率。
三、涉稅環(huán)節(jié)介紹

階段	經(jīng)營環(huán)節(jié)	影   響   稅   種	備   注
開發(fā)建 設(shè)期	取得土地使用權(quán)	契稅、耕地占用稅	由財(cái)政部門征收
設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、咨詢	印花稅
自營工程	個(gè)人所得稅
銷售期房	營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅
租 售 管 理 期	銷售房屋 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)	營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅	營業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同。
出租房屋或土地	營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）、印花稅	營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目
自用房屋或土地	房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）
贈(zèng)與房屋或土地	營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅	視同銷售不動(dòng)產(chǎn)
代收費(fèi)用	營業(yè)稅 （城建稅、教育費(fèi)附加）	代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營業(yè)收入計(jì)稅
房屋抵押貸款	印花稅	以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅
對(duì)所建房屋兼營物業(yè) 管理 以及餐飲、娛樂等服務(wù)	營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅	營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率
股利分配	個(gè)人所得稅	個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅