摘要：房地產(chǎn)投資是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，而其投資又具較大的風(fēng)險(xiǎn)。有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)損失，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理效率，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的重要任務(wù)。所以必須對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別和分析，才能有效地防范這些風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；防范策略；應(yīng)對(duì)策略

一我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體狀況及變化趨勢(shì)

  近年來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)軌和國(guó)家一系列宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢(shì)。

（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加

   房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所降低。首先，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們收入增加，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力提高，特別是中國(guó)加入WTO后，經(jīng)濟(jì)實(shí)力將有一個(gè)飛躍，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)更加優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境;同時(shí)存貸款利率下調(diào)以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，刺激了需求、降低了融資成本。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋戶(hù)型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技含量的要求，及時(shí)滿(mǎn)足更加苛刻的消費(fèi)者需求變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實(shí)質(zhì)是增加了那些經(jīng)營(yíng)狀況尚屬良好的房地產(chǎn)投資商的政策風(fēng)險(xiǎn)，并不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“優(yōu)勝劣汰”。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小主要是指我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。理由有:(1)前幾年我國(guó)出現(xiàn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤(pán)積壓空置也主要集中于東部沿海地區(qū)。而與東部沿海地區(qū)相比，中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為滯后，商品房屋空置率也相對(duì)較低，因此消化調(diào)整的時(shí)間要比東部短。(2)由于實(shí)行西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“雁性原理”而導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象己初露端倪，中西部地區(qū)的投資回報(bào)率并不低于東部地區(qū)，甚至部分行業(yè)要比東部高。因此，中西部與東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會(huì)引起房地產(chǎn)發(fā)展差距的縮小。}3}隨著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)政策的出臺(tái)和我國(guó)正式加入世貿(mào)組織日期的臨近，我國(guó)將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實(shí)行全方位多層次開(kāi)放政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富

目前，中國(guó)每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，己經(jīng)成為把握我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)投資決策的重要參考;同時(shí)中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)和各城市之間的差異，有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的量測(cè)和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者的精辟分析與預(yù)測(cè)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了多渠道的科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。

二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)

（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

    經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，它們的出現(xiàn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。1)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。2)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3)地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。4)融資風(fēng)險(xiǎn)。5)工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。6)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。

（二）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

    技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來(lái)的損失。例如，科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅，迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的因素主要分為:建筑材料改變和更新、建筑施工技術(shù)和工藝革新、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤、設(shè)備故障或損壞、建筑生產(chǎn)力因素短缺、施工事故稿用等風(fēng)險(xiǎn)因素。

（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

    社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展、社會(huì)治安、公眾干預(yù)和文物保護(hù)等。

三 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范及應(yīng)對(duì)對(duì)策

（一) 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范策略

1把握市場(chǎng)行情，尋找投資良機(jī)

    沒(méi)有需求就不會(huì)有投資，市場(chǎng)需求是進(jìn)行投資的必然前提。從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，市場(chǎng)需求量較大，發(fā)展前景良好。但也應(yīng)該看到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，居民消費(fèi)水平不斷提高，市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)也日趨變化，使得市場(chǎng)需求變得越來(lái)越具有隱蔽性。而投資者要使自己的產(chǎn)品受到市場(chǎng)的青睞，獲得投資上的成功，就需要深入研究和廣泛挖掘市場(chǎng)需求，找準(zhǔn)市場(chǎng)“買(mǎi)點(diǎn)”。這必須從三方面著手:首先，投資者在項(xiàng)目投資前必須進(jìn)行全面的市場(chǎng)調(diào)查和分析，對(duì)市場(chǎng)行情了如指掌。如目前市場(chǎng)需要什么類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目?需要量是多少?市場(chǎng)開(kāi)發(fā)狀況飽和程度如何?市場(chǎng)支付能力，對(duì)價(jià)格的看法，同行競(jìng)爭(zhēng)情況，以及未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨勢(shì)等;第二，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位，并根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)偏好、文化背景、生活方式等特征進(jìn)行全面分析，有針對(duì)性地進(jìn)行項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)，制定營(yíng)銷(xiāo)策略，確定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，做到“有的放矢”;第三，在市場(chǎng)分析研究過(guò)程中，還應(yīng)充分考慮我國(guó)住宅方式、消費(fèi)觀(guān)念的影響，及時(shí)掌握國(guó)外住宅發(fā)展?fàn)顩r和最新動(dòng)態(tài)以及國(guó)外住宅方式和生產(chǎn)方式對(duì)我國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)的影響程度，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)計(jì)劃 、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿(mǎn)足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊要求，保證投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目始終與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致，以有效避免和控制因市場(chǎng)需求變動(dòng)而造成的住宅項(xiàng)目功能折舊所形成的住宅產(chǎn)品滯銷(xiāo)或價(jià)格降低的風(fēng)險(xiǎn)。

2關(guān)注政策動(dòng)態(tài)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，其受政府政策影響則更大。我國(guó)政府非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展，頒布了一系列的法律、法規(guī)以及各項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理、稅收等方針政策對(duì)其加以規(guī)范、引導(dǎo)和控制，如住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的技術(shù)政策、住宅價(jià)格政策、住宅用地政策、城市建設(shè)與開(kāi)發(fā)政策等等。但任何國(guó)家的政策并不是一成不變的，而政策的變化無(wú)論對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是對(duì)投資者的經(jīng)濟(jì)利益都將產(chǎn)生一定的影響。所以，時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政政策及貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、住宅制度變革 等就顯得十分重要。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資者確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，較準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

3健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理

    工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金消耗的過(guò)程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成的過(guò)程。在這一過(guò)程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加投資的可能性則很大，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資主體與建設(shè)主體相分離的結(jié)果。正是由于項(xiàng)目投資主體與項(xiàng)目建設(shè)主體的不一致，使投資建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按投資者的期望—既定的工期，既定質(zhì)量的和合同成本完成項(xiàng)目的建設(shè)存在著較

大的不確定性。如何有效控制這些不確定性的發(fā)生，則成為投資者風(fēng)險(xiǎn)管理的又一重任。(1)實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo)制度，把好施工隊(duì)伍關(guān)口。選擇好的施工隊(duì)伍是有效防范項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的第一步。投資者要選好施工單位必須盡量采取項(xiàng)目招投標(biāo)方式，通過(guò)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)為施工項(xiàng)目建設(shè)選擇一支技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、管理經(jīng)驗(yàn)豐富、效率較高、價(jià)格合理、信譽(yù)良好的施工隊(duì)伍，有效防范項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的管理風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和基他風(fēng)險(xiǎn);;(2}認(rèn)真簽定施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益。合同是保障雙方經(jīng)濟(jì)利益和有效防范風(fēng)險(xiǎn)的法律性文件。投資者要高度重視合同簽定工作，保證合同條款的全面性、合理性、嚴(yán)密性和可行性。特別需注意的是，在合同中要充分反映雙方關(guān)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)責(zé)任3)聘請(qǐng)工程監(jiān)理對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有能力也沒(méi)有足夠的精力來(lái)直接從事項(xiàng)目的管理。

（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

1風(fēng)險(xiǎn)回邂

   在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目，這是一種相對(duì)最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率保持為。。這種策略的一個(gè)不良后果是，得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是純粹市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)沒(méi)有相伴而生的風(fēng)險(xiǎn)，投資者將很快涌入市場(chǎng)，使預(yù)期收益降低。

2平衡交易

   在國(guó)外，當(dāng)房地產(chǎn)商考慮一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目時(shí)，發(fā)展商可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)期權(quán)的辦法來(lái)置辦可供選擇的位置。這可為投資者贏得制定投資規(guī)劃、獲取必須的許可證及融通足夠的資金等所需的時(shí)間。另外，工程地質(zhì)和建筑工程的研究也可以在這個(gè)階段中完成。于是，購(gòu)買(mǎi)期節(jié)約的時(shí)間，減少了發(fā)展過(guò)程中的一些不確定性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家中，臨時(shí)的或備用的融資協(xié)定也是房地產(chǎn)投資發(fā)展商通常使用的一種平衡交易方式。為了避免受到不當(dāng)?shù)母呃?，預(yù)計(jì)建設(shè)期間利率將下降的發(fā)展商，可以購(gòu)買(mǎi)一項(xiàng)貸款協(xié)議，貸款人必須遵守協(xié)議中規(guī)定的利率，但發(fā)展商有自由選擇的權(quán)力。

3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

（1）非保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移

   投資者通過(guò)合同，將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如，可通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《中國(guó)合同范本》，“建筑施工合同”由“建設(shè)工程施工合同條件”和“建筑工程施工合同協(xié)議條款”組成。在“協(xié)議條款’，中涉及許多具體的責(zé)任問(wèn)題，合同雙方可以充分利用它，巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。如一般房地產(chǎn)建設(shè)工程工期較長(zhǎng)，施工期間將面臨建材、設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。投資者可在協(xié)議條款中載明，若承建方造成工期延誤

及其他損失時(shí)，責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。

（2）保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移

    保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過(guò)參加保險(xiǎn)，以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià)，避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中，一項(xiàng)房地產(chǎn)投資實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)博弈活動(dòng)。然而，即使是一場(chǎng)公平的博弈，投資者贏得這場(chǎng)博弈所獲得益將小于輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦，因?yàn)閺念A(yù)期看，盡管得益相等，但從效用上看，輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以，一些人往往是避免參與博弈，甚至愿意支付一些費(fèi)用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的原因。不過(guò)，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，部分性地受到限定。

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