如果把外灘出售出去我相信一定會(huì)賣得很好，但是賺的錢里有將近50%要用來(lái)交稅，而最后賺到錢我們卻再也買不到像外灘SOHO這樣優(yōu)質(zhì)的地塊。

在外灘這樣的“黃金地段”，SOHO中國(guó)用近一萬(wàn)平方米的面積打造了2400個(gè)創(chuàng)業(yè)工位，并表示未來(lái)將采用無(wú)底價(jià)競(jìng)拍的方式出租。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹告訴中房報(bào)記者：“2015年年末之前，SOHO中國(guó)計(jì)劃將SOHO 3Q中心的數(shù)量增加至11個(gè)，屆時(shí)座位數(shù)量將達(dá)到約11000個(gè)。此外，我們也計(jì)劃在未來(lái)數(shù)年將SOHO 3Q業(yè)務(wù)向北京和上海以外的區(qū)域拓展，并且堅(jiān)持把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)。我們相信，SOHO 3Q將成為公司主要的增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力之一。”

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景有何預(yù)判？又將如何應(yīng)對(duì)？

潘石屹：我們一般說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)包括兩部分，一是商業(yè)零售的房地產(chǎn)，二是辦公樓。我認(rèn)為目前這兩塊都不是特別樂(lè)觀。

從商業(yè)零售租賃的狀況來(lái)看，每平方米的回報(bào)率都不是特別理想，這個(gè)苗頭差不多在四五年前就表現(xiàn)出來(lái)了。以我們北京光華路SOHO 2為例，原先下面有3萬(wàn)平方米的商業(yè)，當(dāng)我們認(rèn)識(shí)到這個(gè)市場(chǎng)趨勢(shì)后，全部改成SOHO 3Q。因?yàn)楝F(xiàn)在傳統(tǒng)商業(yè)受電商的影響還是非常大的，與其空著虧損，不如變一種形式經(jīng)營(yíng)讓它發(fā)揮價(jià)值。

從辦公樓的情況來(lái)看，北京和上海出租的情況還是不錯(cuò)的，相比而言，北京租得更好。望京SOHO最早的租金是1平方米5塊錢，我們最后租出去的一單已經(jīng)上升到了每平方米12.65元。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你曾表示SOHO 3Q取得了初步的成功，但還是不賺錢，如何看待這種矛盾？

潘石屹：我們最早是在北京的望京開了一個(gè)3Q，在上海的新天地旁邊的復(fù)興路開了一個(gè)3Q，都是600多個(gè)座位。發(fā)現(xiàn)北京接受得非?？?，所以我們把望京SOHO第一期的3Q做完之后，緊接著就做第二期。

上海的市場(chǎng)反應(yīng)比較慢一點(diǎn)，但市場(chǎng)潛在的需求量還是非常大的，所以我們就在幾百個(gè)座位實(shí)驗(yàn)成功之后，開始在上海也大規(guī)模地建3Q。到現(xiàn)在為止，東海廣場(chǎng)的3Q剛剛交付使用，情況非常好，其中一個(gè)最大的租戶是Uber，他們把所有的辦公都搬到了東海廣場(chǎng)。到今年11月底我們SOHO中國(guó)能夠建成的3Q將會(huì)達(dá)到11000個(gè)座位。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：不同城市與區(qū)域之間3Q產(chǎn)品定位有何不同？3Q的定價(jià)策略是怎樣的？

潘石屹：北京和上海的定位明顯不同，北京基本上是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而上海是時(shí)尚、創(chuàng)新、服裝等企業(yè)，做果汁、做褲衩的，什么都有。我們之所以敢拿這么大的面積大規(guī)模地做3Q，就是因?yàn)槠錆撛诳蛻舨幌抻诨ヂ?lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)企業(yè)，SOHO 3Q 的靈活性能夠滿足市場(chǎng)的各種需求。

至于價(jià)格，我們隨行就市，國(guó)慶節(jié)后，大量的定價(jià)就不由我們來(lái)定了，都是無(wú)底價(jià)的拍賣，今天退出來(lái)的房子明天就放到互聯(lián)網(wǎng)上去，誰(shuí)出的價(jià)格高就給誰(shuí)，沒(méi)人出價(jià)，這一個(gè)月兩個(gè)月這個(gè)房子拿1塊錢就可以租走。我們希望通過(guò)價(jià)格競(jìng)拍，真正把客戶訂房子的效率提起來(lái)，把單位的效率提起來(lái)。等我們這個(gè)系統(tǒng)全面成熟了以后，SOHO 3Q的租金水平就將由市場(chǎng)決定，我希望它的出租率永遠(yuǎn)保持100%。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：業(yè)界有很多聲音質(zhì)疑SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型，你覺(jué)得到現(xiàn)在為止轉(zhuǎn)型算成功嗎？

潘石屹：SOHO中國(guó)在香港宣布完轉(zhuǎn)型之后，當(dāng)時(shí)的股票價(jià)格就跌了8%，資本市場(chǎng)和投資者都非常擔(dān)心，認(rèn)為我們沒(méi)有大量的現(xiàn)金回籠，認(rèn)為我們沒(méi)有足夠的資金去支撐在北京和上海最繁華地段持有的170萬(wàn)平方米的辦公物業(yè)。

但事實(shí)上，在宣布轉(zhuǎn)型之前的兩個(gè)月時(shí)間我們每天都在算賬。根據(jù)當(dāng)時(shí)我們的預(yù)計(jì)，如果到了2015年這個(gè)最低的點(diǎn)，只要我們的現(xiàn)金流不斷，那SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型就算成功了。SOHO中國(guó)上個(gè)月公布了半年報(bào)，我們的凈負(fù)債率只有25%，是所有上市房地產(chǎn)公司里面負(fù)債率第二低。

要持有170萬(wàn)平方米上海和北京最繁華地段的物業(yè)，我們凈負(fù)債率才只有25%，而現(xiàn)在我們的賬面上還有接近100億元的現(xiàn)金，從這兩個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)字來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型是成功了。

回過(guò)頭來(lái)看，我們非常慶幸的是三年前我們做了轉(zhuǎn)型的決定，選擇持有物業(yè)而不是銷售。舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果把外灘出售出去我相信一定會(huì)賣得很好，但是賺的錢里有將近50%要用來(lái)交稅，而最后賺到錢我們卻再也買不到像外灘SOHO這樣優(yōu)質(zhì)的地塊。所以從我們持有的這些物業(yè)來(lái)看，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型也是成功的。