房產(chǎn)中介行業(yè)從來(lái)沒(méi)有像今年這樣風(fēng)起云涌，充滿(mǎn)動(dòng)蕩和變局。

7月21日，鏈家董事長(zhǎng)左暉宣布與重慶大業(yè)興置業(yè)顧問(wèn)有限公司合并，稱(chēng)此舉將進(jìn)一步鞏固鏈家在西南市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊位置。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，鏈家加速并購(gòu)?fù)癸@的是房產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)壓力升級(jí)的現(xiàn)狀，行業(yè)洗牌正在加速，傳統(tǒng)中介和新興中介都在加速搶奪市場(chǎng)。而鏈家疾速擴(kuò)張背后存在資金、經(jīng)營(yíng)管理等多重隱憂(yōu)，不容忽視。

頻繁收購(gòu) 統(tǒng)一管理成挑戰(zhàn)

據(jù)悉，鏈家與大業(yè)興合并后，將啟用“LianJia。鏈家”的全新品牌標(biāo)識(shí)，將以15%的市場(chǎng)份額穩(wěn)居重慶市場(chǎng)第一，線下門(mén)店在今年年底也將達(dá)到300間。除此之外，大業(yè)興一手業(yè)務(wù)也會(huì)和鏈家一手業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，將打造一二手聯(lián)動(dòng)渠道、新房代理策劃、新房電商等多種模式，新房業(yè)務(wù)綜合實(shí)力也將居于重慶第一。

左暉表示，房產(chǎn)交易市場(chǎng)量級(jí)已達(dá)每年10萬(wàn)億元，存量房資產(chǎn)管理與房產(chǎn)金融市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)200萬(wàn)億元，在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)快速發(fā)展的大背景下，一個(gè)能夠匯聚市場(chǎng)中最優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的大平臺(tái)呼之欲出。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著鏈家先后合并了成都伊誠(chéng)、重慶大業(yè)興，大西南的局面已經(jīng)打開(kāi)，而且在上海、南京、蘇州、杭州、武漢、長(zhǎng)沙均已穩(wěn)居市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位，圍繞交易最活躍的“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”的布局已基本完成。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，鏈家并購(gòu)相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu)，說(shuō)明其在2015年的戰(zhàn)略擴(kuò)張思路是清晰的。通過(guò)對(duì)一些區(qū)域性中介機(jī)構(gòu)的資源整合，能夠使得鏈家快速進(jìn)軍此類(lèi)區(qū)域市場(chǎng)。可以預(yù)見(jiàn)的是，鏈家會(huì)通過(guò)其卓有成效的管理來(lái)促使中介行業(yè)業(yè)務(wù)的升級(jí)。

對(duì)于鏈家的大肆擴(kuò)張，克而瑞研究中心研究員傅一辰分析稱(chēng)，與德佑這類(lèi)南方公司合并，能使鏈家獲得這些公司旗下的門(mén)店、房源資料，間接覆蓋這些城市，而擴(kuò)大版圖或?yàn)殒溂椅磥?lái)上市估值加分。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，相對(duì)于“自身繁殖”的擴(kuò)張模式，資本推動(dòng)下的大肆收購(gòu)，更適宜于沖擊上市目標(biāo)的鏈家。

要求匿名的業(yè)內(nèi)分析人士指出，如此頻繁收購(gòu)中介公司，在中介行業(yè)上也是比較罕見(jiàn)的。收購(gòu)后存在統(tǒng)一管理方面的挑戰(zhàn)，而目前中介行業(yè)正受到互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的沖擊，傳統(tǒng)門(mén)店業(yè)務(wù)是否能夠“永葆青春”，仍然存在不確定性。

記者了解到，2015年鏈家計(jì)劃進(jìn)入8個(gè)新地區(qū)，構(gòu)建“全國(guó)房產(chǎn)O2O大平臺(tái)生態(tài)圈”。鏈家網(wǎng)CEO彭永東3月初透露，鏈家的O2O平臺(tái)目標(biāo)是在2017年突破1萬(wàn)億元交易額。

擴(kuò)張背后：中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí) 壓力空前

實(shí)際上，鏈家的并購(gòu)動(dòng)作絕非個(gè)案，中介行業(yè)的整合大幕已經(jīng)拉開(kāi)，行業(yè)洗牌正在加速。

3月2日，58同城宣布斥資2.67億美元并購(gòu)安居客。3月11日，世聯(lián)行投資4.2億元入股Q房網(wǎng)。受訪專(zhuān)家告訴記者，鏈家等的擴(kuò)張行為其實(shí)不難理解，在房地產(chǎn)低迷時(shí)期，企業(yè)只有做大市場(chǎng)份額才能更好地活下來(lái)。

“2014年，房產(chǎn)中介行業(yè)面臨整個(gè)交易規(guī)模的下跌。目前，中介機(jī)構(gòu)面臨多重困境，第一，中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)相對(duì)單一、盈利空間不大，若沒(méi)有大規(guī)模、多維度的業(yè)務(wù)分支，容易在市場(chǎng)運(yùn)作中處于被動(dòng)；第二，中介機(jī)構(gòu)若想通過(guò)擴(kuò)張傳統(tǒng)業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模提升，速度比較慢，風(fēng)險(xiǎn)也比較大，通過(guò)企業(yè)之間的兼并收購(gòu)則能夠?qū)崿F(xiàn)大規(guī)模的快速擴(kuò)張；第三，中介行業(yè)的收購(gòu)模式有橫向收購(gòu)和縱向收購(gòu)兩種，前者是對(duì)同類(lèi)業(yè)務(wù)企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，后者則是對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)企業(yè)進(jìn)行收購(gòu)。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和嚴(yán)峻的行業(yè)困境下，傳統(tǒng)中介內(nèi)戰(zhàn)已起。“2015年將成為中介行業(yè)洗牌的分水嶺，哪種模式最終勝出我們拭目以待。”思源地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳良生此前公開(kāi)向鏈家、中原等業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手叫板。

“2.7% 的二手房交易傭金是北京二手房中介行業(yè)的潛規(guī)則，但實(shí)際上是超額利潤(rùn)。”陳良生說(shuō)，“我相信思源地產(chǎn)可以打敗鏈家地產(chǎn)，在未來(lái)的半年時(shí)間里，二手房交易傭金的水平就會(huì)從2.7%降到1.5%，思源地產(chǎn)可以改變行業(yè)的潛規(guī)則。”陳良生信心十足，“1.5%的傭金水平可以讓中介公司產(chǎn)生合理的利潤(rùn)，同時(shí)還能保障經(jīng)紀(jì)人的合理收益。”

而針對(duì)鏈家地產(chǎn)大幅提升經(jīng)紀(jì)人提傭比例至70%，陳良生直言“提傭比例達(dá)到70%在行業(yè)內(nèi)根本做不到”。

思源地產(chǎn)還表示，在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的沖擊下，中介行業(yè)“去門(mén)店化”以及打造交易平臺(tái)會(huì)成為趨勢(shì)，這顯然與鏈家重視門(mén)店的理念背道而馳。

而傳統(tǒng)中介內(nèi)戰(zhàn)之外，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)也對(duì)鏈家等展開(kāi)了一系列攻勢(shì)，包括愛(ài)屋吉屋、Q房網(wǎng)、搜房網(wǎng)在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)紛紛發(fā)力線下，大打價(jià)格戰(zhàn)，奮力爭(zhēng)奪二手房市場(chǎng)份額。

對(duì)此，傅一辰認(rèn)為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的百家混戰(zhàn)已經(jīng)接近尾聲，未來(lái)的運(yùn)營(yíng)模式之爭(zhēng)中，對(duì)于鏈家這種線下門(mén)店與線上平臺(tái)相融合的模式而言，如何借助O2O平臺(tái)導(dǎo)入更多客源，增加線上收益占比，是其未來(lái)需要重點(diǎn)解決的問(wèn)題。

“中介行業(yè)最終會(huì)上升到運(yùn)營(yíng)模式的競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)然也會(huì)產(chǎn)生在資本支撐下的不同陣營(yíng)之間的火并和競(jìng)爭(zhēng)，最多兩年就會(huì)迅速完成行業(yè)整合。”北京房通網(wǎng)科技有限公司副總裁楊皓預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間的整合，中介行業(yè)將形成全國(guó)性的寡頭公司，而傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)將被“滅掉”，或被“平臺(tái)化”。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，在互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介正面臨整合的階段，“變”勢(shì)在必行，至于怎么變，現(xiàn)在的傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介正處于一種探索階段。

世聯(lián)首席技術(shù)官黎振偉則表示，電商和傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介會(huì)長(zhǎng)期存在，不會(huì)相互吞并，也是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。“中介和電商合作能擴(kuò)大客戶(hù)源，還能更精準(zhǔn)尋找客戶(hù)，通過(guò)線上交流克服信息不流通的狀態(tài)。中介、開(kāi)發(fā)商以及電商也能實(shí)現(xiàn)利益共贏。”

鏈家棋局存多重隱憂(yōu)

左暉此前在公開(kāi)信中透露，鏈家正在謀劃萬(wàn)億O2O平臺(tái)。

對(duì)此，有分析認(rèn)為，鏈家正在加速推進(jìn)在全國(guó)各地的布局，并將新板塊紛紛嵌入到鏈家網(wǎng)和鏈家系統(tǒng)中，以期打造萬(wàn)億級(jí)O2O平臺(tái)，無(wú)疑在下一盤(pán)很大的棋；但疾速擴(kuò)張背后，競(jìng)爭(zhēng)壓力和資金補(bǔ)給等問(wèn)題，則是鏈家在發(fā)展過(guò)程中不容忽視的一系列重大考驗(yàn)。

首當(dāng)其沖的便是資金問(wèn)題，加速擴(kuò)張背后無(wú)疑需要大量的資金投入。

有消息稱(chēng)，目前鏈家金融已經(jīng)沉淀資金35億元。中投顧問(wèn)董事、研究總監(jiān)郭凡禮指出，就目前來(lái)看，鏈家可能存在資金短板，鏈家為了擴(kuò)展業(yè)務(wù)動(dòng)用了35億元的金融資金，這可能會(huì)帶來(lái)壞賬，增加管理成本。

“傳統(tǒng)融資方式的融資成本高，鏈家可以努力尋求低融資成本的新資金來(lái)源，同時(shí)嘗試轉(zhuǎn)變其粗放的擴(kuò)張模式，提高擴(kuò)展的效率，試著更多地采用合作模式擴(kuò)大影響力而不是高成本高風(fēng)險(xiǎn)的收購(gòu)模式。”郭凡禮建議。

受訪專(zhuān)家還表示，鏈家與其他公司合并后在經(jīng)營(yíng)管理方面的多重挑戰(zhàn)也不容小覷。

第一，頻繁并購(gòu)后，公司之間會(huì)存在爭(zhēng)奪管理權(quán)、話(huà)語(yǔ)權(quán)的隱患，產(chǎn)生不必要的內(nèi)耗，同時(shí)，公司文化與價(jià)值觀的統(tǒng)一管理難度加大、成本提高。

第二，頻繁合并雖然在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到了增加市場(chǎng)份額的作用，但鏈家采用打通線下門(mén)店和線上平臺(tái)O2O模式，和門(mén)店相比，線上收益目前較小，且O2O平臺(tái)未來(lái)具體能導(dǎo)入的數(shù)量也尚未可知，經(jīng)營(yíng)效果需要時(shí)間檢驗(yàn)。

左暉稱(chēng)，“我們?cè)谖磥?lái)3年時(shí)間會(huì)把2億城市人口的區(qū)域作為目標(biāo)市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)年不動(dòng)產(chǎn)交易額大約4萬(wàn)億元，其中一二手交易各半。我們希望把鏈家平臺(tái)上目前一二手比不足20%提升到2017年的50%左右。”

而過(guò)去許多代理公司都在嘗試解決“一二手房聯(lián)動(dòng)”的問(wèn)題，但大部分都不成功。一方面是客觀環(huán)境因素，另一方面是自身原因。業(yè)內(nèi)聲音認(rèn)為鏈家想要實(shí)現(xiàn)“一二手房聯(lián)動(dòng)”的難度巨大。

此外，為了應(yīng)對(duì)“野蠻人”愛(ài)屋吉屋的橫空出世，鏈家將租賃業(yè)務(wù)完全分拆出來(lái)組建丁丁租房，并以免租金的方式搶占市場(chǎng)。但據(jù)稱(chēng)丁丁CEO俞建洋此前自曝，丁丁租房?jī)蓚€(gè)月至少虧損了1億元。丁丁租房的表現(xiàn)也被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“雞肋”。

要求匿名的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)記者表示，“目前丁丁租房免租金的做法，實(shí)際上更多是一種營(yíng)銷(xiāo)、攬客的做法。而且風(fēng)險(xiǎn)比較大，容易引起行業(yè)相關(guān)協(xié)會(huì)或組織的抗議，會(huì)被定性為不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于此類(lèi)模式，業(yè)內(nèi)其實(shí)并不太看好。”

張大偉還指出，鏈家在北京成功后，優(yōu)化了對(duì)顧客的服務(wù)。其中一種功能是增加經(jīng)營(yíng)的成本，讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手再難生存，而且亦可提升新來(lái)者的門(mén)檻。但這種做法現(xiàn)在又反過(guò)來(lái)增加了鏈家把這種服務(wù)移植到其他城市去的難度。

“鏈家新去的城市，除上海、深圳外，樓價(jià)都只有北京的三分之一，而二手的交投也沒(méi)有北京那么活躍，再加上收傭比例多沒(méi)有北京這么高。鏈家在這些城市的收入，很難支撐北京鏈家一樣的服務(wù)。”

業(yè)內(nèi)對(duì)于鏈家的企業(yè)文化也存在異議。“鏈家要求員工迷信公司的模式，不可質(zhì)疑公司的決定，人人只能做公司的馴服工具，樂(lè)于只做一顆螺絲釘，這對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一種巨大的財(cái)富。但這種流水線的運(yùn)作，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，將來(lái)可能失去獨(dú)當(dāng)一面的機(jī)會(huì)。”張大偉指出。

就上述具體問(wèn)題，記者多次致電并發(fā)郵件采訪鏈家集團(tuán)品牌部負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿，未獲回復(fù)。