新悅城是一個(gè)先天性的悲劇，新悅城之存在，有違天時(shí)，有背地利，有棄人和，有著舉步維艱的眾多因素。

　　從區(qū)域位置來(lái)說(shuō)，在不到一年的時(shí)間內(nèi)，大學(xué)路航海路周邊三個(gè)綜合性購(gòu)物中心接踵開(kāi)業(yè)，升龍商業(yè)廣場(chǎng)、新悅城、二七萬(wàn)達(dá)，三者綜合面積相加達(dá)到了夸張的65萬(wàn)平方米，卻完全從不考慮市場(chǎng)是否有能力消化如此龐大的存在？

　　從商業(yè)基本的供需關(guān)心上來(lái)說(shuō)，三者共同定位綜合性購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)布局幾乎完全重合，毫無(wú)差異化，造成嚴(yán)重的供給過(guò)剩。

　　從商業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，升龍商業(yè)廣場(chǎng)和新悅城以售賣(mài)鋪位為主，而二七萬(wàn)達(dá)則購(gòu)物中心全部自持。前者賣(mài)鋪脫身，無(wú)暇顧及商家死活；后者一榮俱榮一損俱損，統(tǒng)一招商，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)。

　　在二七萬(wàn)達(dá)一起絕塵之下，新悅城死亡，升龍商業(yè)廣場(chǎng)C區(qū)死亡，A區(qū)、B區(qū)慘淡經(jīng)營(yíng)。死亡、慘淡經(jīng)營(yíng)，這些灰色的字眼下，充滿(mǎn)著商鋪投資者的無(wú)奈和心酸！

　　往者已矣！此文旨在給后來(lái)者一些告誡和警示，我們踩著那些商鋪投資先輩們的遺骨小心翼翼地前行時(shí)，低頭看一看，白骨猙獰，那不正是最好的投資教科書(shū)么？

　　這里我們不裝深沉，也不馬后炮一般的去計(jì)算業(yè)主到底損失多少，因?yàn)檫@些對(duì)于后來(lái)者除了驚悚和感嘆毫無(wú)意義。

　　我們要做的是從常識(shí)的角度出發(fā)，去看一個(gè)購(gòu)物中心為何注定會(huì)走向末路，以及投資者所應(yīng)具備的投資常識(shí)。

　　就像一個(gè)人不能脫離社會(huì)，獨(dú)自存活在這個(gè)世界上一樣，購(gòu)物中心也必須有自己的生態(tài)才能活下去。

　　而一個(gè)購(gòu)物中心的生態(tài)主要由什么構(gòu)成呢？區(qū)域位置、商業(yè)功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、區(qū)域其他商業(yè)體存在形態(tài)等等。但是這所有的要素最終所指都必是商業(yè)最基本的規(guī)律，就是就是供求關(guān)系。

　　任何購(gòu)物中心的繁華都是由基數(shù)龐大的消費(fèi)者量構(gòu)成的；相反，任何一個(gè)購(gòu)物的衰敗也都是由消費(fèi)者的背離而造成的。

　　那么，新悅城為什么會(huì)死？

　　假如我們用倒推來(lái)分析，新悅城死亡，直接原因肯定是商家不愿意進(jìn)來(lái)，商鋪?zhàn)獠怀鋈ィ宰罱K導(dǎo)致有鋪無(wú)商，逐漸死寂。

　　那么，商家為何不愿意進(jìn)來(lái)呢？

　　商人是最靈敏的一個(gè)族群，商家生存的基礎(chǔ)是賣(mài)貨賺錢(qián)。無(wú)利不起早，只要能賺錢(qián)，哪怕是利潤(rùn)微薄，也必是商人爭(zhēng)相涌入之地。相反，不能帶來(lái)效益，就算是前期已經(jīng)進(jìn)入，商家也會(huì)逐漸逃離。

　　從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，新悅城的商家逃離，一定是商戶(hù)不能賺錢(qián)所導(dǎo)致的。而商戶(hù)不賺錢(qián)的原因雖然可能會(huì)有多種，但是最有可能的必是顧客稀少，門(mén)可羅雀，再加上高額的房租和人工費(fèi)用，從而造成的商家持續(xù)虧損。

　　鄭州樓市采訪的一位新悅城業(yè)主王姐，最能代表曾經(jīng)的新悅城商戶(hù)的真實(shí)處境。王姐在新悅城二樓購(gòu)置了100多平的商鋪?zhàn)杂?，但是最終卻因?yàn)轭櫩拖∩伲坏貌环艞壥褂米再?gòu)的商鋪，而花費(fèi)高租金去租二七萬(wàn)達(dá)金街的商鋪。

　　王姐告訴鄭州樓市，不這樣做的話，不但商鋪每天虧錢(qián)，加上還新悅城商鋪每月的房貸，每天一睜眼就是一大筆錢(qián)要出，愁的每天都睡不好覺(jué)，大把大把的掉頭發(fā)。

　　這就引出了本文的終極問(wèn)題：消費(fèi)者為什么不愿意去新悅城購(gòu)物？

　　首先，消費(fèi)者不愿意去新悅城和升龍商業(yè)廣場(chǎng)購(gòu)物，那么，他們都去了哪里？答案是二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。同為大學(xué)路航海路周邊的商業(yè)體，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)顯然比升龍商業(yè)廣場(chǎng)和新悅城更具吸引力。

　　而自從確定這個(gè)選題之后，鄭州樓市曾經(jīng)三次進(jìn)入該區(qū)域，并對(duì)新悅城、升龍商業(yè)廣場(chǎng)和二七萬(wàn)達(dá)同一區(qū)域內(nèi)的三個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)進(jìn)行了綜合比較。

　　1、三者營(yíng)業(yè)時(shí)間和面積：

　　升龍商業(yè)廣場(chǎng)：2011年6月左右，商業(yè)面積40萬(wàn)平方米。

　　新悅城：2012年10月28日試營(yíng)業(yè)，建筑面積46891平方米。

　　二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：2012年10月13日商業(yè)開(kāi)業(yè)，商業(yè)面積為18.8萬(wàn)平方米，包含購(gòu)物中心13.8萬(wàn)平方米，商鋪5萬(wàn)平方米。

　　在前后相差不到一年的時(shí)間內(nèi)，三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目集中入市。新悅城更是緊跟二七萬(wàn)達(dá)后腳開(kāi)始營(yíng)業(yè)。從某種意義上，新悅城像是看到萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)后，內(nèi)心慌張，匆匆忙忙的就開(kāi)始試營(yíng)業(yè)了，先天性營(yíng)養(yǎng)不良。

　　二七萬(wàn)達(dá)定位為區(qū)域型購(gòu)物中心，18.8萬(wàn)平方米的商業(yè)體量構(gòu)成一站式體驗(yàn)式消費(fèi)，包含了所有的消費(fèi)需求。也正是憑借與此，萬(wàn)達(dá)幾乎吸走了該區(qū)域所有的消費(fèi)人群。新悅城剛一營(yíng)業(yè)就已經(jīng)面臨衰敗氣象。

　　二七萬(wàn)達(dá)入駐的國(guó)際快時(shí)尚品牌

　　二七萬(wàn)達(dá)三樓餐飲街

　　萬(wàn)達(dá)影城

　　2、三者業(yè)態(tài)對(duì)比（以最初布局為準(zhǔn)）：

　　升龍商業(yè)廣場(chǎng)：A區(qū)升龍不夜城，包含奧斯卡影城、KTV、美食街；B區(qū)購(gòu)物中心，包含大潤(rùn)發(fā)超市、流行百貨、名品大店；C區(qū)綜合百貨。

　　新悅城：負(fù)一層是美食廣場(chǎng)，一層是精品和服飾、金銀珠寶，二三層主體為沃爾瑪超市，剩余為服飾、美食等。

　　二七萬(wàn)達(dá)：萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)影院、萬(wàn)達(dá)大歌星KTV、大玩家超樂(lè)場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、餐飲美食、金街等。

　　新悅城和二七萬(wàn)達(dá)業(yè)態(tài)之比較：

　　三者都是定位為綜合性購(gòu)物中心，從業(yè)態(tài)對(duì)比中可以看出，三者的業(yè)態(tài)布局幾乎完全重合，也就是說(shuō)，在方圓五百米的區(qū)域內(nèi)，重復(fù)性地建設(shè)了三個(gè)類(lèi)同的購(gòu)物中心，最大的是升龍商業(yè)廣場(chǎng)、然后是二七萬(wàn)達(dá)，最小的是新悅城。

　　萬(wàn)達(dá)憑借一站式的體驗(yàn)式消費(fèi)，以及豐富多彩的消費(fèi)內(nèi)容成功占據(jù)高位。在新悅城現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)面積中，僅一個(gè)沃爾瑪超市就占據(jù)了13068平方米的營(yíng)業(yè)面積，占了整個(gè)商業(yè)面積的四分之一，最終造成頭大身輕的病態(tài)，給人的感覺(jué)更是整個(gè)新悅城就是為了一個(gè)沃爾瑪而存在。

　　3、三者的物業(yè)自持情況比較

　　升龍商業(yè)廣場(chǎng)：升龍?jiān)谏虡I(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)，就已經(jīng)將一二層的好鋪位銷(xiāo)售殆盡，而剩下的樓層較高或者是邊角里的次等鋪，因?yàn)殇N(xiāo)售乏力，升龍一直在自持，租給一些做網(wǎng)吧、旱冰之類(lèi)的商人。

　　進(jìn)入到2015年后，升龍商業(yè)廣場(chǎng)突然發(fā)力，低價(jià)急售剩余自持商鋪，旨在清理旗下物業(yè)，迅速回籠資金。但是對(duì)于此時(shí)買(mǎi)鋪的投資者，我只想再次警告，千萬(wàn)莫下手，此時(shí)出手，將來(lái)必成斷臂啊！

　　新悅城：除了出租給的沃爾瑪?shù)囊蝗f(wàn)多平方，剩下的也基本都是靠出售為主了吧！主力鋪位更是售價(jià)高達(dá)兩千多萬(wàn)，兩千多萬(wàn)啊，哭嗎！

　　二七萬(wàn)達(dá)：購(gòu)物中心自持，低租金統(tǒng)一招商，再以住宅和金街的銷(xiāo)售反哺商業(yè)。

　　凡是建造以銷(xiāo)售為主的商業(yè)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商都是耍流氓，絕不含糊，都是耍流氓！遇見(jiàn)這樣的商鋪，一定要避而遠(yuǎn)之，避而遠(yuǎn)之。

　　不信，你看鄭州市內(nèi)所有成功的商業(yè)中心，丹尼斯，國(guó)貿(mào)360，萬(wàn)象城，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，哪一個(gè)不是以自持為主的。這其中丹尼斯更是業(yè)界良心，所有商鋪全部自持，與商戶(hù)一損俱損一榮俱榮。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可以靠著購(gòu)物中心的巨大引力帶動(dòng)金街的繁榮；360廣場(chǎng)為了統(tǒng)一招商更是不惜以幾倍價(jià)格回購(gòu)商鋪。

　　你再看看那些以銷(xiāo)售為主的商業(yè)廣場(chǎng)，從東區(qū)的寶龍城市廣場(chǎng)，到中州大道正大城市廣場(chǎng)，再到大學(xué)路升龍商業(yè)廣場(chǎng)，再到新悅城，哪一個(gè)不是讓投資者欲哭無(wú)淚。

　　4、三者的區(qū)域位置對(duì)比

　　在探訪三個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的時(shí)候，鄭州樓市特意徒步測(cè)量了三者的距離，感受消費(fèi)者在三者之間的購(gòu)物步行接受程度。

　　從日常的生活消費(fèi)來(lái)講，三者所有的大潤(rùn)發(fā)超市、沃爾瑪超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市，幾乎沒(méi)有什么優(yōu)劣區(qū)別，消費(fèi)者按照習(xí)慣各取所需即可，升龍國(guó)際中心的居民沒(méi)必要買(mǎi)個(gè)牙刷非得跑到華潤(rùn)超市，萬(wàn)達(dá)住宅的消費(fèi)者也沒(méi)有必要跑到沃爾瑪去。

　　而真正有區(qū)別的是零售和體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，這也是檢驗(yàn)購(gòu)物中心的關(guān)鍵。二七萬(wàn)達(dá)定位城市區(qū)域性購(gòu)物中心，入駐品牌多以時(shí)尚類(lèi)和二三線品牌為主，而體驗(yàn)式消費(fèi)配套齊全，與升龍商業(yè)廣場(chǎng)的18-35歲消費(fèi)階層的定位產(chǎn)生全面沖突。

　　升龍商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局無(wú)所不包，大而全，卻又大而空。除了一個(gè)奧斯卡影城和大潤(rùn)發(fā)超市，零售業(yè)態(tài)和非購(gòu)物式消費(fèi)中竟然沒(méi)有一個(gè)主力品牌。更甚者，升龍商業(yè)廣場(chǎng)成長(zhǎng)方形布局，被一條大學(xué)路和一條人和路分為三截，更是犯了商家之大忌。

　　A區(qū)因?yàn)橛袏W斯卡影院和美食KTV，相對(duì)來(lái)講生存狀況稍好；B區(qū)因有大潤(rùn)發(fā)超市，雖不景氣但仍可維持；最可悲者大學(xué)路東升龍商業(yè)廣場(chǎng)C區(qū)，最初招商王府井百貨不成，成為鞋城，鞋城倒閉，化身為皮革城，一年后皮革城虧損退出，如今又化身為升龍大喜城，預(yù)作一站式婚慶購(gòu)物中心，本來(lái)預(yù)計(jì)五一時(shí)間開(kāi)業(yè)，但是如今忽然爆出大喜城經(jīng)營(yíng)者與升龍矛盾重重，升龍欲解約之事。

　　升龍尚是如此，新悅城呢？還是那句話，新悅城就是為了一個(gè)沃爾瑪而存在的。

　　5、商業(yè)面積比較

　　升龍商業(yè)廣場(chǎng)：共40萬(wàn)平方米。

　　新悅城：建筑面積46891平方米，其中沃爾瑪超市13068平方米。

　　二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：共18.8萬(wàn)平方米，包含購(gòu)物中心13.8萬(wàn)平方米，商鋪5萬(wàn)平方米。

　　看到這個(gè)數(shù)據(jù)，你有沒(méi)有驚呆呢？假如把三者的面積相加起來(lái)，大學(xué)與航海路方圓500米內(nèi)，共有超過(guò)65萬(wàn)平方米的商業(yè)面積存在。問(wèn)題是該區(qū)域是否有能力接納如此巨大的商業(yè)體量存在呢？

　　單單一個(gè)升龍商業(yè)廣場(chǎng)，面積居然能達(dá)到40萬(wàn)平方米，這是個(gè)什么概念呢？我們可以來(lái)做一個(gè)對(duì)比：

　　需要說(shuō)明的是，上述三者均屬于城市型購(gòu)物中心，均位于二七商圈核心位置，而據(jù)統(tǒng)計(jì)，二七商圈日均人流量超過(guò)30萬(wàn)人。

　　新悅城之死帶給我們的啟示：

　　1、對(duì)于以物業(yè)銷(xiāo)售為主的購(gòu)物中心，要敬而遠(yuǎn)之。這樣的項(xiàng)目本身就是把雙刃劍：

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)，因?yàn)轶w量龐大，因此而可以賣(mài)更多的鋪位，從而賺取更多的利潤(rùn)。

　　但是對(duì)于投資的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，體量越大，預(yù)示著業(yè)主群體越大。倘若后期經(jīng)營(yíng)不善，將造成龐大的投資損失，這時(shí)開(kāi)發(fā)商置之不理，投資者唯有自食苦果。

　　對(duì)于綜合體商業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，一榮俱榮，一毀俱毀，建議以極高的謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　2、投資者一定要具備基本的商鋪分析能力

　　有升龍商業(yè)廣場(chǎng)在先，有二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在后，新悅城依然堅(jiān)強(qiáng)出世，卻又毫無(wú)特色，但依然一售而空，而開(kāi)業(yè)之時(shí)就是衰落之日。

　　我們要弄明白一個(gè)概念，什么是城市型商圈，什么是區(qū)域性商圈，這是兩個(gè)完全不同的投資概念。

　　有人說(shuō)二七商圈在已經(jīng)存在高端購(gòu)物中心華潤(rùn)萬(wàn)象城的情況下，丹尼斯大衛(wèi)城是否多余。答案也許是否定的，住宅要有氣氛，寫(xiě)字樓要有氣氛，商業(yè)也是要?dú)夥盏模阅銜?huì)看到，麥當(dāng)勞附近一定有一家肯德基，大商附近也都有一個(gè)丹尼斯。

　　前提是，萬(wàn)象城和丹尼斯是一個(gè)級(jí)別，麥當(dāng)勞和肯德基也是一個(gè)級(jí)別，他們都?jí)驅(qū)ｉT(mén)、夠品牌。

　　而在商業(yè)運(yùn)營(yíng)強(qiáng)大的萬(wàn)達(dá)前面，升龍的招商管理工作就極其差勁，新悅城就別提了，基本上都是山寨軍面對(duì)正規(guī)軍，這不是解放戰(zhàn)爭(zhēng)，而是商業(yè)綜合體的競(jìng)爭(zhēng)，山寨必?cái)o(wú)疑。

　　曾經(jīng)見(jiàn)到過(guò)一個(gè)提問(wèn)：?jiǎn)栆粋€(gè)商業(yè)綜合體是地段重要？還是規(guī)劃重要？還是招商能力重要？如果只能選其一的話，最后，更多的人還是選擇了招商能力最重要！就像風(fēng)險(xiǎn)投資一樣，是項(xiàng)目重要還是人重要？很多投資人都會(huì)選擇人最重要，也許這個(gè)項(xiàng)目失敗了，但他會(huì)重新戰(zhàn)起來(lái)，糾正錯(cuò)誤，直到成功。而招商能力就是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資中的“人”。

　　3、想說(shuō)說(shuō)金水CBD、新二七廣場(chǎng)

　　金水CBD區(qū)域如今異?；鸨＞退闶遣话瑖?guó)貿(mào)360、丹尼斯百貨，大商新瑪特總店，僅只說(shuō)農(nóng)科院試驗(yàn)田區(qū)域，也已經(jīng)有著龐大的商業(yè)規(guī)劃存在，建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、正弘國(guó)際中心、正弘藍(lán)堡灣街鋪、金水萬(wàn)達(dá)中心大量街鋪。未來(lái)會(huì)怎么樣？會(huì)一片興旺還是會(huì)過(guò)剩？

　　而新二七廣場(chǎng)，商業(yè)體量更是bigger than bigger，萬(wàn)象城、大衛(wèi)城、金博大二期、大上海城二期、正弘凱賓城、新田時(shí)代廣場(chǎng)、百盛二期、百年德化二期、還有潛在的恒隆項(xiàng)目、宏光新天地項(xiàng)目、花園新村改造項(xiàng)目等，再往南還有大觀國(guó)貿(mào)、萬(wàn)博商場(chǎng)、德化新街、建業(yè)凱浦、錦榮二期等太多商業(yè)項(xiàng)目，我也在想，有這么多人流支撐嗎？有這么大需求嗎？

　　對(duì)于在這些區(qū)域內(nèi)，那些純銷(xiāo)售，而沒(méi)有自持的商鋪，一定要保持足夠的警惕！不管是誰(shuí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，千萬(wàn)不要被名聲赫赫的開(kāi)發(fā)商光環(huán)所蒙蔽了。因?yàn)楹苡锌赡?，這里將會(huì)是下一個(gè)商鋪炮灰聚集地。

　　4、要接受商鋪泡沫已經(jīng)顯露的現(xiàn)實(shí)

　　在2013年，鄭州樓市就說(shuō)過(guò)：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫來(lái)臨時(shí)，商鋪泡沫是最先顯現(xiàn)出來(lái)的。

　　如今，其實(shí)我們稍加分析和發(fā)現(xiàn)，就會(huì)知道，其實(shí)不管是出售價(jià)格、租金回報(bào)率、持有的兩難境地等方面，都會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　買(mǎi)商鋪的話貸款利率上浮20-30%，租的話面臨不好租、要不租金顧不住貸款，想賣(mài)又賣(mài)不掉（30%左右的稅金）。

　　為什么商鋪是最先顯現(xiàn)泡沫的？這里面有時(shí)代的背景、有國(guó)情背景、有金融背景，而這個(gè)具體的分析，以及目前的在售商鋪?lái)?xiàng)目中，哪幾個(gè)項(xiàng)目會(huì)成為下一個(gè)類(lèi)似新悅城的炮灰？我們會(huì)在以后再一次的全面闡述，敬請(qǐng)期待。

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