在《宏觀經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)政策篇》主題論壇現(xiàn)場(chǎng)，匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇作了題為《是是非非房地產(chǎn)》的演講。

匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇

“鰥夫房頂炊煙少，寡婦門前是非多”，孟曉蘇以中國(guó)的一句古語引申出今天的演講題目。隨后拋出多個(gè)問題：在“樓市限購(gòu)”下預(yù)期“市場(chǎng)萎縮”準(zhǔn)確嗎？是貸款給居民購(gòu)房有風(fēng)險(xiǎn)，還是貸款給小微企業(yè)有風(fēng)險(xiǎn)？......引發(fā)在場(chǎng)嘉賓的思考，使得整個(gè)演講過程妙趣橫生。

圍繞著主題，孟曉蘇從功敗垂成看房產(chǎn)、揚(yáng)長(zhǎng)避短貿(mào)易戰(zhàn)、傳到效應(yīng)談房貸、放眼世界話發(fā)展等多方面談了房地產(chǎn)的是是非非。

孟曉蘇認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)堅(jiān)挺，不懼打壓支撐中國(guó)信心。其不認(rèn)同“居民購(gòu)房影響消費(fèi)”的觀點(diǎn)，孟曉蘇提出買房本身就是消費(fèi)，且居民購(gòu)房不僅是消費(fèi)，還能通過“傳導(dǎo)效應(yīng)”拉動(dòng)多項(xiàng)支付。

針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的“現(xiàn)在居民負(fù)債率太高，不適合做住房抵押貸款”的觀點(diǎn)，孟曉蘇援引瑞士信貸發(fā)布的《2018年度全球財(cái)富報(bào)告》中的內(nèi)容以及西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的數(shù)據(jù)，他說道：瑞士信貸的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)老百姓的財(cái)富僅次于美國(guó)，中國(guó)房產(chǎn)凈值占中國(guó)家庭財(cái)富66%，負(fù)債率僅9%。9%是低負(fù)債，另外，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的數(shù)據(jù)說財(cái)富凈值占比不是66%，而是77.7%，相比之下負(fù)債率只有4.9%。這說明如何發(fā)揮好貨幣的傳導(dǎo)作用，是需要認(rèn)真考慮的，要拋棄錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，弄清誰是誰非，加大居民的住房貸款和房地產(chǎn)信貸支持。

以下為演講全文：

主持人楊曦：感謝葉總的精彩演講。接下來，讓我們掌聲有請(qǐng)今天的壓軸主題演講嘉賓，他是1998年房改課題組組長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生，孟先生今天為我們帶來《不忘初心，堅(jiān)定推進(jìn)改革開放》的主題演講。

孟曉蘇:今年有專家講到，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)萎縮了，在限購(gòu)的情況下，你還在談房地產(chǎn)市場(chǎng)。今天我要談?wù)摰氖欠康禺a(chǎn)的是非。比如，到底是將錢貸款給還不起賬的企業(yè)，還是給缺乏抵押物的小微企業(yè)，還是貸給老百姓買房？有人說貸款給老百姓買房的風(fēng)險(xiǎn)的大，貸款給企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)小，這就是一個(gè)是非。

今天講四個(gè)是非。

第一，功敗垂成看房地產(chǎn)。

第二，揚(yáng)長(zhǎng)避短貿(mào)易戰(zhàn)。

第三，傳導(dǎo)效應(yīng)談房貸。

第四，放眼世界話發(fā)展。

二十年前的住房制度改革，我們將商品化引入到住房建設(shè)和住房分配領(lǐng)域，中國(guó)城鎮(zhèn)居民從此住得更加的舒適寬敞，生活得更有尊嚴(yán)。房改之后，住房、汽車及其關(guān)聯(lián)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，有力拉動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)20年的發(fā)展。其中房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)了100多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。回顧20年前房改之前，中國(guó)的GDP總量只是占世界的7位，房改后，經(jīng)濟(jì)總量每?jī)赡瓿揭粋€(gè)國(guó)家，并達(dá)到了世界第二位。最近這些年又加大了與第三位的國(guó)家的差距。住房制度改革給經(jīng)濟(jì)注入了源源不斷的動(dòng)力。我們國(guó)家啟動(dòng)房地產(chǎn)之前，1993年6月，中央調(diào)控海南等地的房地產(chǎn)過熱，隨后出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩，當(dāng)時(shí)有一億噸鋼鐵過剩，5000萬紗錠過剩。2003年，2億噸鋼鐵也沒過剩，紗錠發(fā)展到2億也不過剩。那一年，國(guó)務(wù)院接受了專家們的建議，將房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

近年來我們又看到，又一輪調(diào)控房地產(chǎn)，房地產(chǎn)增速在2014、2015年下滑，制造業(yè)產(chǎn)品積壓，產(chǎn)能過剩，靠什么解決了這些問題？靠2016年的樓市去庫(kù)存，使得制造業(yè)回暖，利潤(rùn)上升。事實(shí)證明，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。最近我們又看到，房地產(chǎn)投資在下滑。統(tǒng)計(jì)局剛發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國(guó)工業(yè)制造業(yè)利潤(rùn)在下降。尤其是鋼鐵、黑色冶金、電力、煤炭行業(yè)在下降。

中央早已經(jīng)說得很明白，現(xiàn)在不是要打壓房地產(chǎn)，而是要保持房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)和長(zhǎng)期的發(fā)展。

二、揚(yáng)長(zhǎng)避短貿(mào)易戰(zhàn)

根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資量差不多，但是占用資金少一半，拉動(dòng)力大一倍，為什么是這樣？因?yàn)槔习傩折x躍買房，就會(huì)踴躍的借貸。其中地方債是地方政府和企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)。我曾經(jīng)試圖引進(jìn)REITs。目前看到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，有效投資增長(zhǎng)乏力，還是要強(qiáng)調(diào)內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，內(nèi)需是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本動(dòng)力。

 三、傳導(dǎo)效應(yīng)談房貸

資金應(yīng)該貸給誰？1998年房改之初，就引進(jìn)了住房抵押貸款在內(nèi)的多項(xiàng)金融創(chuàng)新產(chǎn)品。其中住房抵押貸款是經(jīng)過三年的工作，先做供給側(cè)的工作，讓銀行愿意貸，再做需求端的工作，老百姓愿意借。一開始不愿意借，是顧云昌講的中國(guó)老百姓和美國(guó)老太太的故事，讓大家覺醒了愿意去買房?，F(xiàn)在房地產(chǎn)信貸有了38萬億的規(guī)模，占了銀行貸款余額的28%，總體來說貸款質(zhì)量?jī)?yōu)良。

最近又出了是非，有人說，老百姓購(gòu)房妨礙了消費(fèi)。我覺得比較奇怪，老百姓購(gòu)房本來就是消費(fèi)，購(gòu)房后還要裝修和買美的空調(diào)，進(jìn)一步拉動(dòng)了消費(fèi)，怎么說老百姓購(gòu)房妨礙了消費(fèi)。有人認(rèn)為老百姓買了房后，連吃飯的錢都沒有了。這要看看資金流向哪里:錢給了開發(fā)商，開發(fā)商將錢了制造商，制造商將金錢給了原材料，這里每一項(xiàng)都是勞動(dòng)者的現(xiàn)金支付，買房全面啟動(dòng)了消費(fèi)，這就是貨幣政策的傳導(dǎo)效應(yīng)。

現(xiàn)在看到的是銀行普遍的惜貸，銀行不是沒錢，是不敢出來，責(zé)任太大。銀行愿意放房貸，但是主管部門限制著他們，不讓銀行放房貸，也不讓金融機(jī)構(gòu)發(fā)房地產(chǎn)信托。正是因?yàn)樽》客顿Y消費(fèi)安全的傳導(dǎo)作用，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，也可以保證銀行的貸款安全。住房抵押物是新的，付了30%—50%的首付，這是多么好的貸款，而且能夠有效的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。我們看得更加清楚，看到樹枝和樹葉枯萎，有人說要拿水澆，真實(shí)的辦法是澆樹根，實(shí)際上通過樹根吸收了水分之后，一步步的傳導(dǎo)，將樹干和樹葉都救活了，這就是老百姓房貸和救小微企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

現(xiàn)在是否可以放房貸？有人說杠桿性太高了，瑞士信貸的數(shù)據(jù)說明，中國(guó)的房地產(chǎn)凈值占了中國(guó)家庭財(cái)富的66%，負(fù)債率只是9%，還是比較低的。要加杠桿就要加在老百姓這一側(cè)，有人說不對(duì)。我又找來了又一個(gè)數(shù)據(jù)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的數(shù)據(jù)說財(cái)富凈值占比不是66%，而是77.7%，相比之下負(fù)債率只有4.9%，這說明如何發(fā)揮好貨幣的傳導(dǎo)作用，是需要認(rèn)真考慮的，要拋棄錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，弄清誰是誰非，加大居民的住房貸款和房地產(chǎn)信貸支持。

四、放眼世界話發(fā)展。

我們一直關(guān)注香港，房改也是借鑒學(xué)習(xí)中國(guó)香港的內(nèi)容，香港回歸后，我們發(fā)現(xiàn)它在這個(gè)問題做了兩個(gè)極端，一個(gè)是全面打造居屋，將房?jī)r(jià)打下來了。

香港總面積是1104平方公里，香港的建城區(qū)只占24%，也就是260多平方公里。大陸的土地是閑置，一個(gè)750萬人口的香港建城區(qū)只有260平方公里，人均占地面積是33平方米，是目前規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的1/3。不是沒有地，有很多空地，放著這么多的地不開發(fā)。我們規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)是100平方米。多少城市都沒有達(dá)到這樣的標(biāo)準(zhǔn)，上海和北京、深圳這樣的城市，也沒有。我們看看國(guó)外其他的情況，東京都市圈相當(dāng)于北上廣深天津重慶的總和，紐約都市圈的面積更加大。這么點(diǎn)的土地建成區(qū)還舍不得蓋住宅，過多的投入到工業(yè)和商業(yè)。居住用地在這些大城市占比過低，導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)高起，導(dǎo)致城市擁堵現(xiàn)狀，限車導(dǎo)致汽車行業(yè)下滑的厲害。

講到京津冀雙城記的故事，影響到了北京市和周邊的京津冀以及雄安新區(qū)，如果雙城記可以建成的話，就可以有效擴(kuò)充城市空間。我們要用世界化的眼光，改變過去單一的香港模式。增加城市土地供應(yīng)，實(shí)行科學(xué)的發(fā)展。我們要按照中國(guó)的國(guó)情，研究中國(guó)樓市的國(guó)情，走出是是非非的誤區(qū)，推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，從而使國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道上來。

我講完了，謝謝大家。