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  2021年02月21日    范劍平     
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中新經(jīng)緯客戶端1月13日電 (薛宇飛)13日下午,由中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)新聞中心主辦、中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)承辦的第十二屆地產(chǎn)中國(guó)論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)紅榜在北京舉辦。國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)分析師范劍平在論壇上指出,近期出臺(tái)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,以及此前的房企“三道紅線”監(jiān)管政策,是中國(guó)在全球率先打響扭轉(zhuǎn)資金脫實(shí)向虛的第一槍。國(guó)內(nèi)資金過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)屬于超配,目前雖然沒(méi)有實(shí)施緊縮,但已不做增量。

2020年12月31日下午,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,將根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等,分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。2020年出臺(tái)的房企“三道紅線”監(jiān)管政策,則從房企負(fù)債層面對(duì)行業(yè)進(jìn)行約束。這兩個(gè)制度持續(xù)引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

范劍平表示,受疫情影響,中國(guó)在2020年放松“銀根”,給了地方政府大量資金,希望能夠支持基礎(chǔ)設(shè)施投資,但事實(shí)上,仍有不少資金又流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)與金融高度相關(guān),為了穩(wěn)中求進(jìn)、減少地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),中國(guó)在全球率先打響扭轉(zhuǎn)資金脫實(shí)向虛的第一槍,對(duì)地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)出臺(tái)“紅線”管理。國(guó)內(nèi)資金過(guò)去對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)屬于超配,目前雖然沒(méi)有實(shí)施緊縮,但已不做增量。房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施,就是讓金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部消化,防止金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做增量。

“‘三條紅線’對(duì)地產(chǎn)企業(yè)壓力最大的可能是現(xiàn)金短債比不能小于1倍,如果到期的債務(wù)是1億元,企業(yè)就要準(zhǔn)備2億元的現(xiàn)金。”他還說(shuō),“這些所有措施,都是為了防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大,也對(duì)一些過(guò)于激進(jìn)的企業(yè)起到警告作用??傮w來(lái)講,是為了穩(wěn)定房地產(chǎn),從而穩(wěn)定金融市場(chǎng)。”

論壇上,范劍平還對(duì)中國(guó)的宏觀政策進(jìn)行分析。他認(rèn)為,在2021年,宏觀政策取向的重點(diǎn)在于“穩(wěn)中求進(jìn)、不急轉(zhuǎn)彎”,“今年的財(cái)政政策、貨幣政策必然要轉(zhuǎn)彎,但轉(zhuǎn)彎的時(shí)候不會(huì)那么急。做到不急轉(zhuǎn)彎,把握好政策的時(shí)、度、效,財(cái)政政策與貨幣政策就會(huì)有很大的空間可以調(diào)整。”

他稱,今年的財(cái)政政策不會(huì)像2020年擴(kuò)張那么大,會(huì)稍微緊縮一點(diǎn),預(yù)計(jì)財(cái)政赤字率會(huì)由2020年的3.6%降到今年的3.2%,而3.2%的赤字率,在歷史上也已經(jīng)屬于很高的水平。財(cái)政政策仍是擴(kuò)張型、積極型的。

他進(jìn)一步分析,今年貨幣政策的目標(biāo)是“靈活精準(zhǔn)、合理適度”,由于2020年基數(shù)較低,今年中國(guó)的名義GDP增速可能會(huì)接近10%,廣義貨幣供應(yīng)量M2的增速也會(huì)在接近10%,貨幣供應(yīng)總體不算緊張,且彈性非常大。

“這個(gè)過(guò)程中,貨幣政策會(huì)有更多的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,其中,房地產(chǎn)是用來(lái)住的部分是實(shí)體經(jīng)濟(jì),用來(lái)炒的部分是虛擬經(jīng)濟(jì)。我們既要支持老百姓改善居住條件,對(duì)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)部分要繼續(xù)支持,而對(duì)于任何房地產(chǎn)金融炒作,則要通過(guò)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)解決。”范劍平稱,房地產(chǎn)貸款集中度管理制度就是為了達(dá)到這個(gè)目的,讓中國(guó)騰出更多的資金投向科技創(chuàng)新與實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

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隨機(jī)讀管理故事:《奧巴馬鄰居賣房的啟示》
美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬上任后不久,就離開芝加哥老家,偕妻子米歇爾和兩個(gè)女兒入住白宮。面對(duì)多家媒體的采訪,奧巴馬深情地表示,他非常喜歡位于芝加哥海德公園的老房子,等任期滿了之后,他還會(huì)帶著家人回去居住的。這個(gè)消息可讓比爾高興壞了,因?yàn)樗菉W巴馬的老鄰居。


幾年前,比爾曾經(jīng)和人打賭,他信誓旦旦地說(shuō)自己到了2010年,一定會(huì)成為百萬(wàn)富翁,眼看期限只剩1年了,他的目標(biāo)還遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)在,機(jī)會(huì)終于來(lái)了。他的房子因奧巴馬而身價(jià)百倍。能和全世界最著名的人物之一——美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬做鄰居,這是多么難得的事情呀!因此,他滿懷希望地將自己的房子交給中介公司出售。

 

 

為了推銷自己的房子,比爾還特意建了一個(gè)網(wǎng)站,全方位介紹他的住宅:這幢豪宅擁有17個(gè)房間,近600平米,非常實(shí)用舒適。更重要的是,奧巴馬曾經(jīng)多次來(lái)此做客,還在他家的壁爐前拍過(guò)一個(gè)競(jìng)選廣告。這是一棟已經(jīng)被載入史冊(cè)的房子!比爾相信,有了這些賣點(diǎn),他的房子一定能賣出300萬(wàn)美元以上的高價(jià)。

不出所料,這個(gè)網(wǎng)站很快就有幾十萬(wàn)人點(diǎn)擊瀏覽,然而,讓比爾大跌眼鏡的是,關(guān)注房子的人雖多,但沒(méi)有一個(gè)人愿意購(gòu)買。到底是什么原因讓買家們望房卻步呢?

 

為了弄明白究竟是怎么回事,比爾仔細(xì)地查看了網(wǎng)站上的留言。原來(lái),大家擔(dān)心買了他的房子之后,就會(huì)生活在嚴(yán)密的監(jiān)控之下。是呀,奧巴馬和他的妻女雖然都去了白宮,但這里依然有多名特工在保護(hù)奧巴馬的其他家人,附近的公共場(chǎng)合也都被密集的攝像頭所覆蓋。只要出了家門,隱私權(quán)就很難得到保護(hù)。

更要命的是,等奧巴馬屆滿回來(lái)之后,各路記者肯定會(huì)蜂擁而至。那時(shí),鄰居們的生活必將受到更嚴(yán)重的干擾。到那時(shí),每天出入這里,恐怕都將受到保安和特工像對(duì)待犯人那樣的檢查和盤問(wèn)。這樣的居住環(huán)境,跟在監(jiān)獄又有什么區(qū)別呢?就連朋友們,估計(jì)也會(huì)因?yàn)榕侣闊┒桓疑祥T了!

 

就這樣,過(guò)了1年多,房子依然沒(méi)賣出去。比爾非常心焦,他此前向家人承諾過(guò),房子賣出后就全家一起去度假,但一直到現(xiàn)在還不能兌現(xiàn)諾言。他和朋友打的賭也眼看就要輸了,正在這時(shí),一個(gè)叫丹尼爾的年輕人找到了他。丹尼爾告訴比爾想買房的原因,他和奧巴馬一樣,都有黑人血統(tǒng)。奧巴馬是他的偶像,不過(guò),他還從未和奧巴馬握過(guò)手。如果他買下這里,就有機(jī)會(huì)見到總統(tǒng)了。

房子終于有買主了,比爾激動(dòng)得差點(diǎn)掉淚。雖然丹尼爾非常愿意買比爾的房子,但問(wèn)題是,他支付不起太多的錢。比爾好不容易遇到一個(gè)買主,當(dāng)然不愿輕易放過(guò),他作出了很大的讓步,最后,兩人簽下了如下協(xié)議:丹尼爾首付30萬(wàn)美元,然后每月再付30萬(wàn),5個(gè)月內(nèi)共付清140萬(wàn)美元。房子則在首付款付清后,歸丹尼爾所有。

 

比爾很高興,雖然房子的最終售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)初他期望的300萬(wàn),但20多年前,他買下此房時(shí),只花了幾萬(wàn)美元,因此還是賺了。何況,上了年紀(jì)的他早想落葉歸根,搬回鄉(xiāng)下的農(nóng)莊了。

拿到首付款后,比爾給丹尼爾留下了自己的賬號(hào),然后帶著家人出去旅游了。出發(fā)那天,他得知丹尼爾將房子抵押給銀行,貸了一筆款。等半個(gè)多月后回來(lái),比爾發(fā)現(xiàn)丹尼爾竟將這棟豪宅改造成了幼兒園。原來(lái),丹尼爾本來(lái)就是一家幼兒園的園長(zhǎng),因此,在這里辦個(gè)幼兒園不是難事。

 

當(dāng)房子的用途從居住改為幼兒園之后,那些過(guò)于嚴(yán)密的監(jiān)控就顯得很有必要。這個(gè)毗鄰?qiáng)W巴馬老宅的幼兒園,成了全美最安全的幼兒園。不少富豪都愿意把孩子送到這里來(lái)。

為了給幼兒園做推廣,丹尼爾還聯(lián)系到了不少名人來(lái)給園里的孩子們上課。這些名人中有不少是黑人明星,他們?yōu)閵W巴馬感到驕傲,也為能給奧巴馬隔壁的幼兒園講課而激動(dòng),再加上這里是記者們時(shí)刻關(guān)注的地方,來(lái)這里與孩子們交流,自然能增加曝光率,因此,名人們都很樂(lè)意接受丹尼爾的邀請(qǐng)。

 

第一個(gè)月,丹尼爾用收到的首期學(xué)費(fèi)輕松地支付了比爾30萬(wàn)。幼兒園開張兩個(gè)月后,奧巴馬抽空回老家轉(zhuǎn)了一圈,順便看望了一下他的新鄰居們,這一下,丹尼爾幼兒園更加有名。越來(lái)越多的名人主動(dòng)表示愿意無(wú)償來(lái)與孩子們交流。更有很多家長(zhǎng)打電話,想讓自己的孩子來(lái)此受教育,為此多付幾倍的學(xué)費(fèi)他們也樂(lè)意。

很多廣告商也開始爭(zhēng)先恐后地聯(lián)系丹尼爾,他們想在幼兒園的外墻上做廣告,這里的曝光率實(shí)在太高了,不做廣告太可惜了。為此,丹尼爾打算進(jìn)行一次拍賣廣告墻的活動(dòng)。想來(lái)參加競(jìng)標(biāo)的品牌很多,但像煙、零食、酒這樣的廣告,無(wú)論出多少錢,丹尼爾都不允許他們參加競(jìng)標(biāo)。

 

5個(gè)月后,比爾就收齊了140萬(wàn)美元的房款,終于在2010年年末如愿以償?shù)爻闪税偃f(wàn)富翁。不過(guò),比爾明白,這場(chǎng)交易中,最大的贏家并不是自己,而是奧巴馬的新鄰居——幼兒園園長(zhǎng)丹尼爾。

 

啟示:高度決定了深度與遠(yuǎn)度!我們每天都能有機(jī)會(huì)觸摸到丹尼爾那種商業(yè)機(jī)會(huì),可惜,我們?nèi)鄙倜翡J的眼光與果敢,放任那些商機(jī)擦身而過(guò),追悔莫及!不要一味羨慕別人的財(cái)富,機(jī)會(huì)取決于自己平日的觀察和不斷學(xué)習(xí)的商業(yè)知識(shí)!

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