在萬達(dá)，承接一個(gè)項(xiàng)目前，拿地成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、招商租金全部都要事先做好預(yù)算，“我們有精準(zhǔn)的模型，誤差能控制在萬元以內(nèi)”.據(jù)王健林說，最近5年來，萬達(dá)的上百個(gè)項(xiàng)目，無一超出預(yù)算，“我們的模式跟住宅地產(chǎn)完全不同，拿地之前就要把成本利潤(rùn)全部算清楚，安全性是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。”

　　“萬達(dá)在這方面有最深刻的教訓(xùn)。我們?cè)?001年開始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，是以房地產(chǎn)開發(fā)的慣性思維來思考問題的。從銀行貸款，貸二年期，就來做購(gòu)物中心。2004年，遭遇宏觀調(diào)控，短融長(zhǎng)投的弊端就顯現(xiàn)出來了，尤其是國(guó)家把購(gòu)物中心列入限制發(fā)展的七大行業(yè)之一，我們的資金鏈就變得緊張。”

　　對(duì)于市場(chǎng)可能發(fā)生變化的靈敏前瞻，讓王健林立即決定除了已開工的購(gòu)物中心，暫停其它購(gòu)物中心的建設(shè)，集中精力尋找長(zhǎng)期資金管道。“我們找到了一個(gè)戰(zhàn)略投資者，拿到幾十億元，解決了問題。所以我體會(huì)，做商業(yè)地產(chǎn)，有可長(zhǎng)期使用的低成本資金最重要。”

　　房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)，資金是最上游、最核心的因素。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬達(dá)的成功，很大程度上是資本運(yùn)營(yíng) 的成功。這家中國(guó)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司，至今尚未上市，但據(jù)說一點(diǎn)也不缺錢，“萬達(dá)現(xiàn)在任何時(shí)間賬面現(xiàn)金都有幾百億，今年光是商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)公司的銷售估計(jì)就在1000億上下，毛利百分之三四十。”王健林告訴《英才》記者。

　　除了銷售物業(yè)的收入，萬達(dá)的資金來源還有兩個(gè)渠道：經(jīng)營(yíng)性抵押貸款和銀行授信。萬達(dá)是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)；工商銀行，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬達(dá)有銀企合作協(xié)議，每家給萬達(dá)的授信高達(dá)幾十億。

　　2006年，央行金融管理部門還把萬達(dá)列為全國(guó)房地產(chǎn)金融變革 試點(diǎn)企業(yè)，給了萬達(dá)一個(gè)紅頭文件的批復(fù)。這個(gè)批復(fù)相當(dāng)于一個(gè)特殊授權(quán)、綠色通道，不受地域約束，單筆貸款在5億之內(nèi)無須審批，兩三天可以批款。

　　在上市方面，王健林自嘲是“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”.7年前，萬達(dá)就萌生了海外上市的念頭，摩根大通、里昂證券、摩根士丹利、麥格理、瑞銀等國(guó)際投行接踵而至。萬達(dá)最終選擇了麥格理，在香港成立了麥格理萬達(dá)中國(guó)基金，這是當(dāng)時(shí)全球第一只專門叫中國(guó)基金、只做中國(guó)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的基金，穆迪和標(biāo)準(zhǔn)普爾分別給了它A +和A + +的評(píng)級(jí)。然而，由于政策限制，這只基金的上市計(jì)劃最終被叫停。2008年，萬達(dá)計(jì)劃A股IPO，偏又遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，IPO渠道冰封。

　　盡管如此，王健林還是在《新財(cái)富》雜志發(fā)布的“2010新財(cái)富500富人榜”上名列榜首。而這張榜單對(duì)于王健林財(cái)富的估算，不過是基于萬達(dá)2009年的第二輪私募融資以及工商資料得來--只計(jì)算了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)部分，并未涉及影院、百貨等業(yè)務(wù)的價(jià)值。

　　“目前我們有兩個(gè)公司在申請(qǐng)上市，一個(gè)院線公司一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)公司。院線今年肯定沒問題了，政策支持的。地產(chǎn)公司在目前這種調(diào)控形勢(shì)下，上市可能不太現(xiàn)實(shí)，等一等看吧。”在上市問題上王健林有足夠的耐心。

　　毫無疑問，在目前的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬達(dá)是名副其實(shí)的領(lǐng)軍者，據(jù)王健林估計(jì)，至多到2015年，萬達(dá)將穩(wěn)居全球前三。

　　獨(dú)家高端領(lǐng)袖對(duì)話--王健林 建了就賣的模式已到頭

　　調(diào)控是利好？

　　《英才》：你怎么看當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控？

　　王健林：我覺得，中國(guó)房地產(chǎn)確實(shí)到了應(yīng)該下決心整頓的時(shí)候了。這一輪嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，可能會(huì)使系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性減少，或者時(shí)間推遲，是一種好事。據(jù)我分析，這輪調(diào)控絕不是暫時(shí)的。住宅“建了就賣”的模式已經(jīng)走到頭了，中國(guó)的土地資源支撐不住每年二三十億平米的開發(fā)量。房地產(chǎn)開發(fā)在任何國(guó)家都不是永久性產(chǎn)業(yè)，等到人口增長(zhǎng)開始下降的時(shí)候，房地產(chǎn)的好日子就過去了。再過一二十年，等到中國(guó)的城市化率達(dá)到70％，我們也會(huì)進(jìn)入這個(gè)階段的。

　　《英才》：目前的限購(gòu)政策是針對(duì)住宅地產(chǎn)的，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好嗎？

　　王健林：目前是一種利好，我們這一兩個(gè)月就明顯感覺到寫字樓商鋪銷售的更好，但這是暫時(shí)現(xiàn)象，如果人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體預(yù)期改變了，他對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買也會(huì)審慎的?，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)火，絕對(duì)是暫時(shí)現(xiàn)象，就是個(gè)別投資者的預(yù)期還沒有改變，覺得住宅不能炒我炒商鋪吧，但是如果這個(gè)風(fēng)向一改變，他就啥也不炒了?；谶@種情況，我們上半年就維持少拿地、不拿地，到6月再看，如果上半年的銷售掉到2萬億以內(nèi)，全年肯定會(huì)出大問題，那我們下半年就象征性弄幾個(gè)得了。其實(shí)，我們現(xiàn)在買的地不是為2013年，而是為2014年在做準(zhǔn)備，存一點(diǎn)糧食，雖然不像吃新糧那么舒服，但是不至于餓死。

　　《英才》：房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，對(duì)中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型會(huì)有什么影響？

　　王健林：內(nèi)需特別是消費(fèi)需求不旺仍然是制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素，擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)，最重要的是要?jiǎng)?chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)、刺激新的消費(fèi)需求。近年來，我國(guó)消費(fèi)的發(fā)展主要依賴商品房和汽車。2010年，全國(guó)商品房銷售額約5.2萬億元、汽車消費(fèi)額約1.4萬億元，兩項(xiàng)合計(jì)占社會(huì)商品零售總額的42％.但從去年下半年開始，商品房和汽車的消費(fèi)受到明顯抑制，政府系列宏觀調(diào)控政策將使商品房和汽車消費(fèi)進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)階段。在這種形勢(shì)下，必須創(chuàng)造新的消費(fèi)熱點(diǎn)，以填補(bǔ)住房、汽車消費(fèi)增速下降產(chǎn)生的空間，從而促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。今后，應(yīng)把消費(fèi)和生產(chǎn)并重，把文化、娛樂、休閑、體育等產(chǎn)業(yè)作為擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，從傳統(tǒng)的“提袋式”消費(fèi)模式盡快向“體驗(yàn)式”消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。這也是萬達(dá)廣場(chǎng)在招商時(shí)，規(guī)定非零售業(yè)態(tài)，即文化、娛樂、休閑、體育、餐飲等，必須超過50％的原因。

　　為什么拼命擴(kuò)張？

　　《英才》：你覺得目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)自身還存在哪些問題？

　　王健林：內(nèi)部管控太不精確。像萬達(dá)，我們拿的每一塊地都建立在嚴(yán)格的模型基礎(chǔ)上，拿地費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、建造成本、招商租金，要全部提前算好，誤差控制在萬元以內(nèi)。但很多房地產(chǎn)企業(yè)做不到這一點(diǎn)。為什么？

　　首先，拿地成本沒法算，因?yàn)樽≌囟际桥馁u，價(jià)格靠大家一輪一輪去加，事先誰也不知道多少錢能拿到。很多房地產(chǎn)企業(yè)都是算一個(gè)大概，比如大概20億成本就不拿了，還有企業(yè)管它多少錢，拿了再算。地拿到手后，可能賬就算不過來了，但沒關(guān)系，過兩年再算，地價(jià)不是年年漲么？撐死膽大的，餓死膽小的。

　　像萬科當(dāng)時(shí)在東五環(huán)外用1.7萬樓面價(jià)拿了一塊地，如果按照2009年的形勢(shì)，他早死在那兒了，但是到2010年，旁邊房子賣3萬多了，行了，他的賬又算得過來了。要是買塊地捂它5年，就賺大錢了。這幾年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一個(gè)很壞的情況--賣的越慢越賺錢，賣的越快越吃虧。也就是說，沒本事賣房子的反而賺大錢，營(yíng)銷水平好的、有品牌的，賺小錢。這不成問題了嗎？

　　《英才》：對(duì)于系統(tǒng)性行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，萬達(dá)有什么防范措施？

　　王健林：為什么我們現(xiàn)在拼命地快速擴(kuò)張？就是希望能爭(zhēng)取多一點(diǎn)時(shí)間。只要再給萬達(dá)兩年時(shí)間，到時(shí)候我們持有的開業(yè)物業(yè)超過1000萬平米，每年租金收入六七十億，就算系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)降臨，我們的吃飯、還息都不成問題了。

　　另外，萬達(dá)做的主要是持有型物業(yè)，涉及的大量是零售、服務(wù)業(yè)。一般來說，從出現(xiàn)危機(jī)、經(jīng)濟(jì)下滑、就業(yè)下滑、收入下降，到最終波及吃穿住行、消費(fèi)終端，至少要一年以上的周期。比如2007年爆發(fā)金融危機(jī)，我們2008年初預(yù)感到危機(jī)很嚴(yán)重、可能要過冬，就把租金收繳率的標(biāo)準(zhǔn)降了一點(diǎn)，但實(shí)際上當(dāng)年的租金收繳率并沒有降低。其實(shí)還沒等危機(jī)波及到我們這個(gè)領(lǐng)域，就緩過來了。

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的忠告

　　《英才》：你做了十年商業(yè)地產(chǎn)，如果讓你給新近入者一個(gè)忠告，如何避免猝死，你會(huì)說什么？

　　王健林：商業(yè)地產(chǎn)跟住宅地產(chǎn)最大的不同，在于周期。一般住宅地產(chǎn)公司從拿地到銷售，半年就能完成一個(gè)現(xiàn)金流周期。過去形勢(shì)好的時(shí)候，甚至還有“日光盤”.干得快的企業(yè)，一筆錢每年可以用兩次。

　　商業(yè)地產(chǎn)則完全不同，從分析、決策、跟政府溝通、拿地、建成到出租，怎么也得兩三年周期。所以做商業(yè)地產(chǎn)的公司，心態(tài)一定要正確，你做這個(gè)是為了企業(yè)長(zhǎng)命百歲、為了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，公司才能走得下去。如果你僅僅是把商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)避風(fēng)港，或者另一種賺錢模式，說住宅不好賺，就做商業(yè)地產(chǎn)吧，然后你做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，還是買了地、賣商鋪的銷售模式，那是一定走不下去的。

　　商業(yè)地產(chǎn)一定是要找租戶進(jìn)來的，你即使賣，也要替投資者把租戶找進(jìn)來，幫他們做好租金分析，怎么也得讓投資者拿到百分之四五的回報(bào)，怎么也得高于存款利率吧，這樣才可能撐得下去。

　　《英才》：你想明白這個(gè)問題，大概是哪年？

　　王健林：2000年5月，我在萬達(dá)召開了三天“務(wù)虛會(huì)”.當(dāng)時(shí)我已經(jīng)經(jīng)歷過兩次政策調(diào)控了，感覺中國(guó)房地產(chǎn)的問題比較多。一個(gè)是“政策市”，它不是完全市場(chǎng)化的；第二個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)率、十幾年只漲不跌的態(tài)勢(shì)，傳遞給人們一種信號(hào)，“買就贏”，“買就賺”，一旦形成這種心態(tài)，就成問題了。我相信，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)出現(xiàn)大波動(dòng)。
 

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)成了中國(guó)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)吸金黑洞，每年市場(chǎng)上將近一半的資金被吸到房地產(chǎn)行業(yè)里去了，流入實(shí)體的資金大量減少。而且房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報(bào)，讓人覺得做其他沒意思。比如你投一億搞了一個(gè)工廠，可能一年辛辛苦苦就賺300萬，那還不如把工廠賣了，拿這一億去買10套房，第二年就掙2000萬，三年就能翻一番。這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是很不利的。

　　全產(chǎn)業(yè)鏈模式

　　《英才》：據(jù)說現(xiàn)在萬達(dá)的項(xiàng)目百分之百都來自地方政府的邀請(qǐng)。

　　王健林：商業(yè)地產(chǎn)總是比住宅受歡迎得多，政府總是希望有人給他投資一個(gè)長(zhǎng)期的、持有的物業(yè)，這樣稅收是持續(xù)的。當(dāng)年萬達(dá)剛開始做的時(shí)候，一些知名品牌還沒有進(jìn)入各大城市，而我已經(jīng)拉到了沃爾瑪、家樂福等500強(qiáng)，我去各地談項(xiàng)目，就承諾除了自己投資做購(gòu)物中心，還給你拉幾個(gè)500強(qiáng)，這一忽悠，在政府那里還挺受歡迎的。當(dāng)然現(xiàn)在我們已經(jīng)不需要?jiǎng)e的企業(yè)和品牌撐門面了，只要說萬達(dá)廣場(chǎng)這個(gè)品牌，就肯定沒問題。目前在中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)起到很重要的促進(jìn)作用。比如萬達(dá)去年開業(yè)15個(gè)店，解決了8萬多人就業(yè)，帶動(dòng)的其他邊際消費(fèi)更不用說。

　　《英才》：萬達(dá)的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，有參考嗎？

　　王健林：全球排名前幾的商業(yè)地產(chǎn)公司，都有自己的設(shè)計(jì)單位和管理公司，但一般和開發(fā)公司是分開獨(dú)立的。在歐美、澳大利亞，購(gòu)物中心更像是金融企業(yè)，全球95％以上的購(gòu)物中心是由REITS（房地產(chǎn)信托基金）持有的。但在中國(guó)，我們沒有這種金融產(chǎn)品的支撐，被逼得沒辦法，只好自己做一個(gè)全能型選手，設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理全都自己來。

　　《英才》：現(xiàn)在是不是很難把萬達(dá)稱作一個(gè)純粹的地產(chǎn)商了？

　　王健林：對(duì)，現(xiàn)在萬達(dá)已經(jīng)不是地產(chǎn)商了，我們更像一個(gè)服務(wù)企業(yè)，你看我的員工一年增長(zhǎng)1萬多，每年春節(jié)元旦我們都緊張得要命，因?yàn)檫@個(gè)季節(jié)是銷售旺季，物業(yè)是節(jié)假日，但電影院、酒店、百貨店、管理公司正是火的時(shí)候?？赡茉龠^3年，萬達(dá)就真的是服務(wù)企業(yè)了，人才的98％、95％全都是搞服務(wù)業(yè)的。

　　要捐出80％以上股權(quán)做慈善

　　《英才》：王石（微博 專欄）跟你差不多是同年代的人，他現(xiàn)在退休去游學(xué)了，你有退休計(jì)劃嗎？

　　王健林：我有退的打算，但我想完全退下來大概是10年以后。我這么早退下去沒事干呀。而且我身體條件各方面都不錯(cuò)，現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展各方面也挺好，正是發(fā)展的好時(shí)機(jī)。另外，我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解、各方面的經(jīng)驗(yàn)，可能還需要時(shí)間來逐漸貫徹到團(tuán)隊(duì)當(dāng)中去。等到真的退下來，我的股權(quán)中百分之八九十要捐出來做慈善基金的。

　　《英才》：有沒有想過你退下來之后的萬達(dá)會(huì)是什么樣？

　　王健林：戴爾先生曾經(jīng)說過一句話，他說他這一生最大的功績(jī)是創(chuàng)建了一個(gè)偉大的組織。我要說，我這一生最大的貢獻(xiàn)是創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)秀的組織，可能是世界級(jí)的優(yōu)秀組織。更重要的是，我交出來以后，它依然是一個(gè)優(yōu)秀的組織。所以我現(xiàn)在要盡可能干吃力的活，蓋房子、把物業(yè)積累下來，這房子一垛在那兒，百來年它不會(huì)出事，對(duì)不對(duì)？到時(shí)候，我交出去的公司，就算發(fā)展慢一點(diǎn)，它也依然是一個(gè)大公司。另外，我的公司章程再約束得好一點(diǎn)，不讓他們搞金融衍生品，就不會(huì)有大問題。

　　《英才》：那你會(huì)讓職業(yè)經(jīng)理人來接手嗎？還是用你的家人？

　　王健林：看情況吧，我就一個(gè)兒子，從英國(guó)留學(xué)回來，思想很西化。他現(xiàn)在自己創(chuàng)業(yè)，不愿意跟著我受約束。照萬達(dá)現(xiàn)在一年一萬多人的增長(zhǎng)速度，等到我10年后交班，這個(gè)企業(yè)將是20萬人、幾千億銷售的規(guī)模，到時(shí)候誰有本事誰接吧。