但就像“狼來(lái)了的故事”一樣，專家認(rèn)為，今時(shí)不同往日，中國(guó)政府不會(huì)放手不管，任由房?jī)r(jià)漫天高漲。

　　業(yè)內(nèi)擔(dān)憂

　　人民幣升值恐助推房?jī)r(jià)

　　有這么一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯關(guān)系：貨幣就如同一把尺子，用它來(lái)度量房?jī)r(jià)，如果尺子縮短了(貶值)，那么房?jī)r(jià)就會(huì)相應(yīng)上漲；如果尺子拉長(zhǎng)了(升值)，那么房?jī)r(jià)就會(huì)相應(yīng)下跌。

　　按照這個(gè)規(guī)律，如果人民幣對(duì)外升值，相對(duì)于國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是貶值了，那么房產(chǎn)投資自然成為人們的“保值”投資之一，從而助推了房?jī)r(jià)的上漲。

　　美國(guó) 上市 公司中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，以往外資看中的是人民幣升值的預(yù)期，直接將大量的資金投入 房地產(chǎn) 市場(chǎng)，而近幾年，這一比例有所減少。

　　對(duì)人民幣升值來(lái)說(shuō)，可能對(duì)樓市產(chǎn)生一個(gè)間接的影響。也就是說(shuō)，老百姓、投資客和華人華僑尋求“房地產(chǎn)”作為保值的投資方式。

　　薛建雄稱，雖然無(wú)法統(tǒng)計(jì)大家買(mǎi)房的動(dòng)機(jī)是不是因?yàn)槿嗣駧诺纳担梢钥吹奖澈蟮耐屏κ侨嗣駧派盗?，大家想尋求更為保值的資產(chǎn)投資。

　　上海大學(xué)地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)周洛華也認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵原因是人民幣存在購(gòu)買(mǎi)力縮水的預(yù)期。這個(gè)預(yù)期導(dǎo)致大家提前買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)防止購(gòu)買(mǎi)力縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

　　剛需太多讓外資瞄上房子

　　 北京 理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授胡星斗表示，目前，我國(guó)居民房地產(chǎn)的需求仍很旺，老百姓在購(gòu)買(mǎi)力提升后，不會(huì)首先考慮去增加日常消費(fèi)，而是要買(mǎi)房，或租更大更好的房子。這就會(huì)加快房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　國(guó)外資本正是基于以上判斷，才會(huì)瞄準(zhǔn)房產(chǎn)。即使人民幣下一輪升值(只可能是小幅度的)，在對(duì)比了房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的收益增長(zhǎng)前景和匯率變動(dòng)的短期收益之后，相信大部分的國(guó)外資本也不會(huì)外移。

　　鑒于這種情況，匯率變動(dòng)在短期內(nèi)很難產(chǎn)生所謂的連鎖反應(yīng)。不過(guò)胡教授指出，不可否認(rèn)，人民幣遠(yuǎn)期升值的巨大潛力，對(duì)海外資金進(jìn)入中國(guó)，有一定的吸引作用。

　　熱錢(qián)涌入

　　外資要從樓市卷錢(qián)？

　　中國(guó)像一塊磁鐵，吸引外資不斷涌入。市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，2010年中國(guó)GDP增幅將達(dá)到兩位數(shù)，這更加劇了熱錢(qián)的青睞。

　　據(jù)央行最新發(fā)布的第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，新增外匯9月余額為213263.73億元人民幣，較8月增加19.19%。

　　國(guó)外金融炒家在中國(guó)投資房地產(chǎn)的錢(qián)比溫州的資金還多，溫州的資金和國(guó)外的資金相比是小巫見(jiàn)大巫。

　　相比國(guó)內(nèi)資金，外資具有一個(gè)絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)就是匯率。隨著人民幣日益升值和不斷上漲的房?jī)r(jià)，外資在中國(guó)的投資回報(bào)率越來(lái)越高。

　　故事

　　投資中國(guó)房產(chǎn)兩個(gè)老外的流水賬

　　美國(guó)人大衛(wèi)2006年在領(lǐng)海天使灣花58萬(wàn)(約7萬(wàn)美元)買(mǎi)了一套100平米的房子，均價(jià)5800元每平米。當(dāng)時(shí)，美元兌人民幣是100：806.45，今年匯率變?yōu)?00:682.76。

　　而現(xiàn)在領(lǐng)海天使灣的房?jī)r(jià)飆升到22500元每平米，這時(shí)大衛(wèi)以220萬(wàn)(約7萬(wàn)美元)的價(jià)格轉(zhuǎn)售了這套房子，這一套房讓他賺了162萬(wàn)！隨著人民幣日益升值，他在中國(guó)的投資賺了約25萬(wàn)美元！

　　無(wú)獨(dú)有偶，德國(guó)人安德里2006年在萬(wàn)年花城花72萬(wàn)(約6.957萬(wàn)歐元)買(mǎi)了一套100平米的房子，均價(jià)7200元每平米。當(dāng)時(shí)，歐元兌人民幣為100：1034.9，今年匯率變?yōu)?00：950.49。

　　而2010年5月，萬(wàn)年花城的房?jī)r(jià)漲到30000元每平米。安德里決定以300萬(wàn)(約31.56萬(wàn)歐元)轉(zhuǎn)讓這套房子。結(jié)果他賺了227萬(wàn)！隨著人民幣日益升值，他在中國(guó)的投資賺了約24.6萬(wàn)歐元！

　　深入分析

　　西方試圖在華復(fù)制“廣場(chǎng)協(xié)議”

　　而人民幣升值助推房?jī)r(jià)上漲，是否會(huì)引發(fā)泡沫？這不禁讓人們想起了上世紀(jì)發(fā)生在日本的“廣場(chǎng)協(xié)議”。一份讓日本“迷失十年”的協(xié)議，而源頭無(wú)疑也是匯率問(wèn)題。

　　英國(guó)路透社發(fā)表專欄文章稱，25年前，五個(gè)國(guó)家就重估美元簽署了廣場(chǎng)協(xié)議。廣場(chǎng)協(xié)議在調(diào)整匯率方面產(chǎn)生了效果，但也僅限于此。因?yàn)閰f(xié)議簽署后三個(gè)月，日元兌美元升值18%，然后日本降息一半來(lái)保護(hù)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)。之后股市飆升、房地產(chǎn)泡沫加劇膨脹并最終破滅。而這一夢(mèng)魘現(xiàn)在西方國(guó)家正試圖復(fù)制到中國(guó)身上。

　　那么中國(guó)房市是否會(huì)出現(xiàn)泡沫直至崩盤(pán)呢？日本神戶大學(xué)石原享一教授給了一個(gè)答案：現(xiàn)在中國(guó)面臨要求人民幣升值的問(wèn)題和日本面臨廣場(chǎng)協(xié)議的情況是不一樣的。

　　在中國(guó)，因?yàn)橄拗屏速Y本的自由流動(dòng)，所以實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定的匯率和獨(dú)立的貨幣政策。這是非常正確的選擇，采取這種一邊關(guān)注國(guó)際市場(chǎng)的動(dòng)向一邊慢慢地調(diào)整人民幣匯率的溫和措施是十分必要的。

　　石原教授還說(shuō)道，中國(guó)擁有華人華僑的強(qiáng)大人脈關(guān)系網(wǎng)，海外投資和海外企業(yè)收購(gòu)成功的可能性也許比日本要高。

　　石原認(rèn)為，中國(guó)不要走美國(guó)那種通過(guò)金融和企業(yè)收購(gòu)而成為百萬(wàn)巨富的投機(jī)性的賭場(chǎng)資本主義道路。如果記住這一點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的泡沫就不會(huì)膨脹。

　　▲法新社：報(bào)道“中國(guó)政府冷卻房市”時(shí)用的配圖

　　▲市場(chǎng)觀察：中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控時(shí)機(jī)成熟

　　▲彭博社：中國(guó)大城市存在房產(chǎn)泡沫

　　中國(guó)態(tài)度

　　政府不會(huì)撒手不管

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠表示，中國(guó)的貨幣不大可能像許多人期望的那樣大幅升值。人民幣升值期望正驅(qū)動(dòng)中國(guó)的貨幣供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)實(shí)將使投機(jī)者大失所望。今后十年大幅上漲的是工資，而不是匯率。

　　而薛建雄也對(duì)記者表示，一旦發(fā)生貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)，房?jī)r(jià)由于熱錢(qián)、外資等涌入，將會(huì)出現(xiàn)暴漲，而后隨著泡沫的產(chǎn)生，出現(xiàn)暴跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰。但是可以看到，國(guó)家是不會(huì)允許這種情況出現(xiàn)的。也就是說(shuō)，外國(guó)都希望中國(guó)人民幣升值，將中國(guó)承接的代工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到別的國(guó)家。

　　但是一旦人民幣大幅升值，中國(guó)低端的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到越南、印尼這些國(guó)家，但是高端產(chǎn)業(yè)還跟不上升級(jí)的步伐，會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的滯空，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是大大不利的。而這正是中國(guó)政府努力想避免的，不愿讓其發(fā)生的事情。

　　所以說(shuō)，貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)不大可能發(fā)生，再加上國(guó)家的宏觀調(diào)控，人民幣大幅升值不大可能，而房地產(chǎn)市場(chǎng)大漲大跌的局面也不大可能發(fā)生。

　　不可小看政府打壓房?jī)r(jià)的決心

　　近幾個(gè)月，值得留意的是，新華社和《人民日?qǐng)?bào)》這兩大官方媒體密集發(fā)文，向房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)炮，強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控已到關(guān)鍵時(shí)期，不可動(dòng)搖。

　　他們甚至為房?jī)r(jià)運(yùn)行指出了方向：新華社率先提出房?jī)r(jià)應(yīng)該合理回落，人民日?qǐng)?bào)認(rèn)為房?jī)r(jià)合理回落是大勢(shì)所趨。從這兩大官媒的輿論導(dǎo)向來(lái)看，國(guó)家抑制房?jī)r(jià)的決心依然很大。

　　從“國(guó)十條”到現(xiàn)在，涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策接近50多條，加上一連串的調(diào)控政策和加息措施，有專家表示，如果政策嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)走低將毫無(wú)懸念。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究報(bào)告也表示，本輪宏觀調(diào)控措施，將使得一線城市房?jī)r(jià)下降20%，預(yù)計(jì)從2011年下半年起，房?jī)r(jià)可能觸底反彈。

　　美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》分析稱，財(cái)政部近期發(fā)表的聲明更加表明，中國(guó)政府今年正在認(rèn)真考慮采取強(qiáng)有力的財(cái)政措施，從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。報(bào)道援引美國(guó)銀行一美林經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺說(shuō)：“北京真的下決心遏制房?jī)r(jià)了。”