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  2013年10月03日    中國經營網(wǎng)      
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在持續(xù)的房地產調控中,房地產企業(yè)的資金逐漸趨于緊張。值得注意的是,銀行對房企的態(tài)度正在轉變。據(jù)《上海證券報》3月23日透露,近日,深圳某民營房企遭中國銀行下調了信貸評級,并停止了房地產開發(fā)貸款,在深圳銀行界引發(fā)了連鎖反應,其正在開發(fā)的一位于龍崗中心區(qū)的樓盤或因資金鏈斷裂面臨爛尾。雖然一家民營房企的樓盤即使形成爛尾,對銀行也不會帶來較多的不良資產,但這或許是一種警示,銀行可能需要考慮在一些高危房企的資金鏈出問題前,提前有所行動。

中國的企業(yè)融資主要依賴于銀行貸款??梢圆豢鋸埖卣f,銀行如果聯(lián)合“封殺”某個企業(yè),就等于宣判了企業(yè)的“死刑”。過去,上市公司因為重大問題被各家銀行以迅雷不及掩耳之勢一致“封殺”最終退市,這種案例并不罕見。不過,銀行一般不會主動斷掉企業(yè)的資金,因為這往往是一種兩敗俱傷的做法。對于具體的銀行支行行長,或是信貸員而言,即使企業(yè)的財務存在一定的問題,他們也更多選擇貸款展期,掩蓋或將不良資產的問題延遲暴露,對他們個人而言,是一種個人利益最大化的“理性”選擇。

不過,對于目前的中小民營房地產企業(yè)的開發(fā)貸款而言,一些銀行可能會考慮與之前不同的做法。

今年中國為了控制通脹和抑制地方政府的盲目投資沖動,穩(wěn)健的貨幣政策將貫穿全年。由于貸款額度普遍比較緊張,銀行的議價能力明顯增強,即使是一些大型國有企業(yè),也未必能順利得到基準利率的貸款。對銀行來說,那些2009年時基準利率非常低而且利率下浮的貸款合同在今年到期后,銀行對貸款停止展期,把騰出的額度用于利率上浮較多的貸款項目,已成為銀行普遍的經營現(xiàn)象。在目前嚴厲的房地產調控政策之下,中小民營房地產企業(yè)的經營風險普遍較高,銀行從這些企業(yè)抽回信貸資金,也是為了規(guī)避更大的風險。

引人注目的是,中小房企的資金鏈抽緊,是否會成為房地產領域信貸雪崩的開始?在我們看來,暫時還不到這種時候。目前房地產企業(yè)并未出現(xiàn)2008年末和2009年初時債務紛紛違約的情況,今年前兩個月的房地產銷售額還實現(xiàn)了正增長。但未來幾個月的形勢恐怕不容樂觀。特別是一、二線城市的住宅市場,在去年銷量普遍下降三四成的情況下,今年前兩個月的銷量繼續(xù)大幅下降。有一種說法比較流行,即房企再撐幾個月沒有問題。但房企存在的目的是持續(xù)經營,而不是“撐”。銀行不可能等到房企的資金鏈出問題時才有所行動,因此,在問題爆發(fā)前,一些銀行紛紛搶先從一些資金鏈近于斷裂的中小民營房企抽身。

對于從多處融資的房企,哪一家銀行早日抽身,企業(yè)對這家銀行的償付能力就越充足,并且可以避免更多的管理成本。以上文所述深圳那家房企為例,假如它最終倒閉,即使最終銀行貸款本息都能收回,但如果通過漫長的訴訟、資產評估、拍賣程序來實現(xiàn),對銀行來說是得不償失的。

銀行對一些中小民營房地產企業(yè)抽身,暫時并不意味著爛尾樓和銀行不良資產將大量出現(xiàn)。銀監(jiān)會早在去年就未雨綢繆,要求銀行發(fā)放的房地產開發(fā)貸款只準以在建工程為抵押,并且額度上限為在建工程價值的50%。但這反而降低了銀行從一些風險較高的房企處抽回信貸資金的風險。

在目前形勢下,無論是銀行還是房地產企業(yè),都應當把風險估計得足一些。雖然房地產企業(yè)獲得貸款時項目自有資金不能少于20%,但實際上不少房企的自有資金比例是通過短期拆借臨時達到的。最近天津爆出的近10億元集資詐騙案中,涉案公司的1500萬元注冊資本的驗資報告,就是花2萬元從某會計師事務所買來的。房企需要注意的是,央行仍有進一步調高存款準備金率的可能,信貸額度可能進一步緊張。在一、二線城市普遍執(zhí)行限購令,而這些城市的住宅需求往往有近三四成為外地人口的情況下,今年銷售額很難有明顯的反彈。

在穩(wěn)健的貨幣政策之下,銀行從高危的中小民營房企處收回信貸額度,是避免風險的明智做法。同時,中小民營房企未來幾個月很有可能出現(xiàn)資金鏈的問題,銀行可能有必要在此之前對高危房企采取行動。如果以限購為核心的房地產調控持續(xù)下去,可能會有更多房企的資金鏈繃緊。這是否會引發(fā)資金斷裂的骨牌倒塌?銀行們需要睜大眼睛了!

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隨機讀管理故事:《奧巴馬鄰居賣房的啟示》
美國總統(tǒng)奧巴馬上任后不久,就離開芝加哥老家,偕妻子米歇爾和兩個女兒入住白宮。面對多家媒體的采訪,奧巴馬深情地表示,他非常喜歡位于芝加哥海德公園的老房子,等任期滿了之后,他還會帶著家人回去居住的。這個消息可讓比爾高興壞了,因為他是奧巴馬的老鄰居。


幾年前,比爾曾經和人打賭,他信誓旦旦地說自己到了2010年,一定會成為百萬富翁,眼看期限只剩1年了,他的目標還遠未實現(xiàn)?,F(xiàn)在,機會終于來了。他的房子因奧巴馬而身價百倍。能和全世界最著名的人物之一——美國總統(tǒng)奧巴馬做鄰居,這是多么難得的事情呀!因此,他滿懷希望地將自己的房子交給中介公司出售。

 

 

為了推銷自己的房子,比爾還特意建了一個網(wǎng)站,全方位介紹他的住宅:這幢豪宅擁有17個房間,近600平米,非常實用舒適。更重要的是,奧巴馬曾經多次來此做客,還在他家的壁爐前拍過一個競選廣告。這是一棟已經被載入史冊的房子!比爾相信,有了這些賣點,他的房子一定能賣出300萬美元以上的高價。

不出所料,這個網(wǎng)站很快就有幾十萬人點擊瀏覽,然而,讓比爾大跌眼鏡的是,關注房子的人雖多,但沒有一個人愿意購買。到底是什么原因讓買家們望房卻步呢?

 

為了弄明白究竟是怎么回事,比爾仔細地查看了網(wǎng)站上的留言。原來,大家擔心買了他的房子之后,就會生活在嚴密的監(jiān)控之下。是呀,奧巴馬和他的妻女雖然都去了白宮,但這里依然有多名特工在保護奧巴馬的其他家人,附近的公共場合也都被密集的攝像頭所覆蓋。只要出了家門,隱私權就很難得到保護。

更要命的是,等奧巴馬屆滿回來之后,各路記者肯定會蜂擁而至。那時,鄰居們的生活必將受到更嚴重的干擾。到那時,每天出入這里,恐怕都將受到保安和特工像對待犯人那樣的檢查和盤問。這樣的居住環(huán)境,跟在監(jiān)獄又有什么區(qū)別呢?就連朋友們,估計也會因為怕麻煩而不敢上門了!

 

就這樣,過了1年多,房子依然沒賣出去。比爾非常心焦,他此前向家人承諾過,房子賣出后就全家一起去度假,但一直到現(xiàn)在還不能兌現(xiàn)諾言。他和朋友打的賭也眼看就要輸了,正在這時,一個叫丹尼爾的年輕人找到了他。丹尼爾告訴比爾想買房的原因,他和奧巴馬一樣,都有黑人血統(tǒng)。奧巴馬是他的偶像,不過,他還從未和奧巴馬握過手。如果他買下這里,就有機會見到總統(tǒng)了。

房子終于有買主了,比爾激動得差點掉淚。雖然丹尼爾非常愿意買比爾的房子,但問題是,他支付不起太多的錢。比爾好不容易遇到一個買主,當然不愿輕易放過,他作出了很大的讓步,最后,兩人簽下了如下協(xié)議:丹尼爾首付30萬美元,然后每月再付30萬,5個月內共付清140萬美元。房子則在首付款付清后,歸丹尼爾所有。

 

比爾很高興,雖然房子的最終售價遠遠低于當初他期望的300萬,但20多年前,他買下此房時,只花了幾萬美元,因此還是賺了。何況,上了年紀的他早想落葉歸根,搬回鄉(xiāng)下的農莊了。

拿到首付款后,比爾給丹尼爾留下了自己的賬號,然后帶著家人出去旅游了。出發(fā)那天,他得知丹尼爾將房子抵押給銀行,貸了一筆款。等半個多月后回來,比爾發(fā)現(xiàn)丹尼爾竟將這棟豪宅改造成了幼兒園。原來,丹尼爾本來就是一家幼兒園的園長,因此,在這里辦個幼兒園不是難事。

 

當房子的用途從居住改為幼兒園之后,那些過于嚴密的監(jiān)控就顯得很有必要。這個毗鄰奧巴馬老宅的幼兒園,成了全美最安全的幼兒園。不少富豪都愿意把孩子送到這里來。

為了給幼兒園做推廣,丹尼爾還聯(lián)系到了不少名人來給園里的孩子們上課。這些名人中有不少是黑人明星,他們?yōu)閵W巴馬感到驕傲,也為能給奧巴馬隔壁的幼兒園講課而激動,再加上這里是記者們時刻關注的地方,來這里與孩子們交流,自然能增加曝光率,因此,名人們都很樂意接受丹尼爾的邀請。

 

第一個月,丹尼爾用收到的首期學費輕松地支付了比爾30萬。幼兒園開張兩個月后,奧巴馬抽空回老家轉了一圈,順便看望了一下他的新鄰居們,這一下,丹尼爾幼兒園更加有名。越來越多的名人主動表示愿意無償來與孩子們交流。更有很多家長打電話,想讓自己的孩子來此受教育,為此多付幾倍的學費他們也樂意。

很多廣告商也開始爭先恐后地聯(lián)系丹尼爾,他們想在幼兒園的外墻上做廣告,這里的曝光率實在太高了,不做廣告太可惜了。為此,丹尼爾打算進行一次拍賣廣告墻的活動。想來參加競標的品牌很多,但像煙、零食、酒這樣的廣告,無論出多少錢,丹尼爾都不允許他們參加競標。

 

5個月后,比爾就收齊了140萬美元的房款,終于在2010年年末如愿以償?shù)爻闪税偃f富翁。不過,比爾明白,這場交易中,最大的贏家并不是自己,而是奧巴馬的新鄰居——幼兒園園長丹尼爾。

 

啟示:高度決定了深度與遠度!我們每天都能有機會觸摸到丹尼爾那種商業(yè)機會,可惜,我們缺少敏銳的眼光與果敢,放任那些商機擦身而過,追悔莫及!不要一味羨慕別人的財富,機會取決于自己平日的觀察和不斷學習的商業(yè)知識!

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