一個城市綜合體項目最重要的因素就是它的發(fā)展定位，能夠?qū)?yōu)勢、劣勢、機會和風險進行充分地分析和認識，知曉市場和競爭環(huán)境的優(yōu)劣是必要條件。一個項目所在地段的“場所感”和氛圍的營造，能很好地體現(xiàn)出它的發(fā)展定位。例如北京三里屯區(qū)域的氛圍是國際化的、輕松的和個性化的，因而跨國公司的大型辦公設施、大型百貨店等主導綜合體就和這一區(qū)域的場所感有所抵觸。

　　從功能的角度來看，傳統(tǒng)的百貨、餐飲、超市等業(yè)態(tài)已遠遠不能滿足城市綜合體的需要。成功的綜合體項目往往在功能的設置上極為考究。酒店、辦公設施、公園、娛樂會所、公寓、展覽、交通出行等綜合功能都是一個成功綜合體項目所必備的，各種功能在獨立運作的同時，通過優(yōu)勢互補能夠產(chǎn)生更大的效益。我們可以做一個簡要的分析，酒店、住宅可以帶來高收入的消費階層；住宅、公寓可以帶來穩(wěn)定的客流量；辦公、商務可以為酒店、公寓帶來顧客，而這些消費群體最終都會被引入配備的商業(yè)項目，如此一來整個循環(huán)系統(tǒng)就構成了，功能的配置也趨于合理化。

　　成功的綜合體項目往往容易成為一座城市的地標性建筑，而能夠成為地標性建筑，則對建筑特色設計的訴求十分強烈。一個標準的綜合體項目必須有高層的、具有相對緊密核心的酒店和辦公部分，但是零售業(yè)態(tài)和餐飲休閑娛樂部分又適合低層的、水平延展的空間。一高一低兩部分在設計上達到最優(yōu)化的平衡非常重要。例如，紐約的洛克菲勒中心、北京的國貿(mào)中心等城市綜合體大多采用單塔或雙塔的形式配以簡潔風格的低層來達到高低建筑之間的和諧。

　　除了城市綜合體的自身因素需要考慮之外，還有很多外部的環(huán)境因素也在一定程度上決定著一個項目的成敗。首先要談的是一個項目的可達性。所謂可達性，簡單來說就是它周圍的交通便捷程度。大多一線城市的綜合體項目都依地鐵而建，如香港的UNION SQUARE、上海的 徐家匯（002561） 綜合體等就是將地鐵站規(guī)劃在自己的地下。此外還有很多項目臨近火車站，火車站是一個巨大的交通樞紐，對于一個綜合體項目來說它的意義一方面在于其交通運輸作用；另一方面是它能給臨近的商業(yè)項目帶來可觀的人流量，使項目的可達性大大提高。同時一個城市綜合體項目也能反哺交通，在一定條件下緩解城市的交通壓力。

　　其次是地點選擇的影響。成功的城市綜合體往往都選擇在經(jīng)濟發(fā)展程度高的國際性大都市的標志性商業(yè)圈，國內(nèi)成功綜合體項目大多都選擇了北京、上海、深圳、杭州、成都等一線城市，例如北京的三里屯，上海的徐家匯、淮海路等，這些城市的共同點在于，經(jīng)濟發(fā)展水平高、國際化進程快、土地資源貧乏、交通壓力大等。這些城市地段的升值空間大，住宅、公寓等功能能夠發(fā)揮很好的資金回籠作用，為城市綜合體的成功奠定了有力的支撐。

　　作者系資深零售管理專家、地產(chǎn)營銷高級顧問、國家注冊高級策劃師