與消費(fèi)總額的三倍增幅相伴隨的，是零售空間的相應(yīng)擴(kuò)張——新的商場(chǎng)和新的購(gòu)物中心遍布這個(gè)曾經(jīng)在當(dāng)?shù)匮亟值赇伜蛧?guó)營(yíng)商店購(gòu)物的國(guó)度。

　　這一經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型催生了如大連萬達(dá)這樣的零售地產(chǎn)巨頭，讓王健林成為中國(guó)首富，按照福布斯最新估計(jì)，其凈資產(chǎn)為300億美元。然而，不少觀察家預(yù)計(jì)，這股熱潮可能也造成了嚴(yán)重的資源配置不當(dāng)，特別是考慮到近幾年零售銷售增長(zhǎng)逐漸弱化的趨勢(shì)。

　　而今，房地產(chǎn)咨詢公司仲量聯(lián)行估計(jì)，中國(guó)正面臨一股即將到來的供應(yīng)大潮，未來三年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的新商場(chǎng)空間預(yù)計(jì)將超過4,000萬平方米，其中很多項(xiàng)目所在的細(xì)分市場(chǎng)和地區(qū)都已經(jīng)飽和。

　　零售空間不足推動(dòng)了開發(fā)商的迅速壯大

　　在最近一場(chǎng)消費(fèi)熱潮中，中國(guó)新興的繁榮局面改變了零售業(yè)的面貌。如今已是中國(guó)最大零售開發(fā)商的萬達(dá)，2000年才建立第一座商城，2006年時(shí)也只在全國(guó)各地?fù)碛形辶?gòu)物中心。而到2014年底，該公司已經(jīng)建立起第100個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，今年還宣布了再建900多個(gè)的計(jì)劃。

　　在零售空間嚴(yán)重不足的推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)，萬達(dá)也深受裨益。

　　就在最近的2008年，中國(guó)大陸的零售場(chǎng)所保有數(shù)量為549,000個(gè)，約為美國(guó)（110萬）的一半。但分?jǐn)偟矫癖婎^上，則為每百萬美國(guó)人3,620家店，而每百萬中國(guó)人只有416家店。中國(guó)的零售供應(yīng)對(duì)那些不生活在該國(guó)最大城市的人而言尤其匱乏。

　　隨著消費(fèi)的擴(kuò)張，中國(guó)的傳統(tǒng)商業(yè)街更加難以滿足中國(guó)消費(fèi)者的需求，這為新的零售地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了需求。

　　盡管中國(guó)成功地在短時(shí)間內(nèi)新建了大量購(gòu)物中心，但這些商場(chǎng)中很大一部分都是草草建成的，它們的開發(fā)商此前也只有住宅項(xiàng)目建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)。

　　得益于中國(guó)的零售地產(chǎn)熱潮，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林成為中國(guó)首富。

　　新華南MALL于2006年被原開發(fā)商出售。從這樣的項(xiàng)目可以看出開發(fā)商缺乏經(jīng)驗(yàn)，以及在這個(gè)例子中——中國(guó)不缺億萬富豪。

　　“第一代購(gòu)物中心反映了中國(guó)開發(fā)商在規(guī)劃、租賃和運(yùn)營(yíng)方面普遍經(jīng)驗(yàn)不足。”塔博曼亞洲（Taubman Asia）中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張國(guó)華說，它是總部位于美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）塔博曼中心（Taubman Centers）的子公司。“許多老一代商場(chǎng)都地段差，內(nèi)部通風(fēng)不良，而且還采用分層所有權(quán)。”

　　事實(shí)上，當(dāng)初開發(fā)新華南MALL項(xiàng)目的就是胡桂榮的公司，他在方便面行業(yè)發(fā)跡，成為億萬富豪。

　　而新華南MALL是一個(gè)極端的例子，中國(guó)零售業(yè)的快速增長(zhǎng)，加之龐大的人口基數(shù)，使中國(guó)大陸的購(gòu)物中心越造越大。

　　至少大30%——仲量聯(lián)行的調(diào)查現(xiàn)實(shí)，光是在上海，新商場(chǎng)的平均規(guī)模就較15年前翻了一番，從40,00045,000平方米增至現(xiàn)在的90,000平方米，比其他國(guó)家至少大30%。

　　像賣商品房一樣推銷商場(chǎng)

　　當(dāng)住宅開發(fā)商進(jìn)入商場(chǎng)行業(yè)時(shí)，他們也帶來了住宅開發(fā)的營(yíng)收模式，即面向公眾按套銷售商品房，快速換取現(xiàn)金流，再用來快速建設(shè)更多項(xiàng)目。

　　這種分層所有權(quán)制的商場(chǎng)開發(fā)模式雖然很快就能為開發(fā)商創(chuàng)造現(xiàn)金流，但也導(dǎo)致很多房產(chǎn)管理不善、維護(hù)不足和考慮不周。

　　“如果你把不同的商鋪賣給不同的個(gè)人投資者，他們就會(huì)傾向于把鋪?zhàn)幼饨o出價(jià)最高的人，”全球房地產(chǎn)服務(wù)提供商第一太平戴維斯公司（Savills）的市場(chǎng)研究部主管詹姆斯·麥克唐納（James Macdonald）解釋說，“商場(chǎng)的租戶組合，以及是走中端、低端還是高端路線的決策方面往往會(huì)很混亂，讓消費(fèi)者摸不著頭腦。你不能在一家LV專賣店旁邊開個(gè)文具店——它在商場(chǎng)定位上發(fā)出了不當(dāng)?shù)男盘?hào)。”

　　除按鋪位出售外，這些新項(xiàng)目在啟動(dòng)之前往往沒有對(duì)當(dāng)?shù)乜土骰蛸?gòu)物模式進(jìn)行充分研究。新項(xiàng)目的規(guī)劃通常不考慮附近即將面市的其他開發(fā)項(xiàng)目。

　　規(guī)劃的不足導(dǎo)致了局部供應(yīng)過剩、商場(chǎng)設(shè)計(jì)不合格或商場(chǎng)規(guī)模與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者數(shù)量不符的情況。許多這樣的商場(chǎng)還選在一些連必要交通基礎(chǔ)設(shè)施都還沒到位的新區(qū)域。

　　“在近幾年以及可預(yù)見的將來，零售商場(chǎng)供應(yīng)的激增并不完全是由需求驅(qū)動(dòng)的，”亞洲房地產(chǎn)基金管理公司亞騰資產(chǎn)管理公司（ARA Asset Management）助理首席執(zhí)行長(zhǎng)兼旗下ARA Private Funds的首席執(zhí)行長(zhǎng)Ng Beng Tiong說，“再加上零售業(yè)剛剛起步，零售人才短缺，因此商場(chǎng)供過于求、設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)不當(dāng)、選址不佳、規(guī)模失當(dāng)以及不迎合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求的現(xiàn)象在中國(guó)隨處可見。”

　　這種組織松散的零售開發(fā)方式導(dǎo)致很多商場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)不佳，因此，零售商和消費(fèi)者都越來越向單一所有權(quán)的購(gòu)物中心靠攏。

　　商場(chǎng)為政府而建，不為購(gòu)物者而建

　　導(dǎo)致中國(guó)零售地產(chǎn)行業(yè)面臨挑戰(zhàn)的另一個(gè)因素是，在新購(gòu)物中心破土動(dòng)工之前，開發(fā)商先要滿足當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)。其結(jié)果是，帶動(dòng)近幾年商場(chǎng)開發(fā)迅速發(fā)展的是地方的財(cái)政收入目標(biāo)，而不是開發(fā)者規(guī)劃或消費(fèi)者需求。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)熱潮的早期，地方政府最初只出讓用于住宅開發(fā)的城市地塊。但市、區(qū)等政府很快就意識(shí)到，這種做法限制了持續(xù)稅收和就業(yè)帶來的好處。因此，各地政府轉(zhuǎn)而力推用于混合用途項(xiàng)目的大型地塊，其中通常結(jié)合了大型零售元素。

　　“理論上講，購(gòu)物中心越大，地方政府可以從營(yíng)業(yè)稅、購(gòu)物中心銷售額以及租金收入中獲得的財(cái)政收入也就越高，所有這些都能課稅。”專業(yè)服務(wù)公司普華永道（PwC）城市化服務(wù)主管薩姆·克里斯平（Sam Crispin）說，“增加稅收收入是城市規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)的目標(biāo)之一，所以有時(shí)他們似乎不會(huì)去管商業(yè)上可行與否，就會(huì)去規(guī)劃大型購(gòu)物中心的建設(shè)。”

　　依靠深厚的政府關(guān)系，很多開發(fā)商得以蓬勃發(fā)展，往往開發(fā)用地一面市，政府就跑到開發(fā)商那里做規(guī)劃去了。然而，激進(jìn)的政府規(guī)劃并不是總能轉(zhuǎn)化為消費(fèi)需求，尤其是考慮到地方規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)常常會(huì)要求建造大型商場(chǎng)。

　　鑒于中國(guó)目前在建商場(chǎng)空間相當(dāng)于已有購(gòu)物中心存量空間的30%以上，在2020年前，要想在中國(guó)零售房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，開發(fā)商就得更多地與市場(chǎng)力量看齊，而不是與當(dāng)?shù)卣⒏用芮械年P(guān)系。