時代周報記者 蔡穎 發(fā)自深圳

上身黑背心白襯衣，下身黑色運動褲，腳踏一雙運動鞋，理著板寸頭發(fā)，瘦得十分精神。12月14日，萬科董事長郁亮以運動休閑的穿著出現(xiàn)在深圳媒體交流會上。交流會的舉辦地在深圳大鵬半島浪騎游艇會，這里是萬科舉辦帆船賽事的地方，也是萬科教育業(yè)務(wù)中的重要項目。

萬科被外界視作地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標，不僅僅是因為其龐大的規(guī)模，也因為在多次的行業(yè)變化中，萬科率先做出預(yù)判與動作。在今年9月底，萬科內(nèi)部講話內(nèi)容流出，文中提出，未來萬科以“活下去”為最終目標，具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”。萬科的這一舉動引發(fā)市場爭議，也給市場帶來了焦慮。

在行業(yè)內(nèi)外看來，“活下去”三個詞表明了萬科對市場的悲觀態(tài)度，也對一些房企的后期策略產(chǎn)生了一定的影響。而在交流會上，郁亮則否認了唱衰行業(yè)，他表示，“活下去”源自于本身的憂患意識。

在他看來，萬科過去太發(fā)散了，需要收斂聚焦，而正在打造的“矢量組織”， 核心就是向一個方向去努力，以價值觀為導(dǎo)向，偏離公司“矢量”的，違背價值觀的都應(yīng)該收斂。

在下半年的萬科業(yè)務(wù)發(fā)展中可以看到，萬科一方面穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，維持穩(wěn)定的增長，加強銷售回款；另一方面，對多元化業(yè)務(wù)進行收斂調(diào)整，暫停進一步拓展。

不久前，作為跑步愛好者，郁亮剛參加完廣州馬拉松并刷新個人紀錄，在交流會上，郁亮分享了自己的跑步經(jīng)驗，并鼓勵大家多去跑步鍛煉身體。

馬拉松是一場持久比賽，考驗的是耐力、堅持。地產(chǎn)業(yè)進入到了關(guān)鍵的時刻，在白銀時代的這場馬拉松進行中，郁亮又將如何帶領(lǐng)萬科持續(xù)領(lǐng)跑，取得最終的勝利？

萬科的憂患意識

作為行業(yè)內(nèi)的龍頭房企，萬科的每個動作都被會被放在顯微鏡下細細剖析。今年9月，萬科在深圳大梅沙召開秋季例會，將“活下去”作為會議主題。這被視作是萬科對房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀判斷。

當時代周報記者向郁亮提問，為何提出“活下去”的口號時，郁亮風(fēng)趣地調(diào)侃道，“大家一想到活下去三個字，就認為是要飯。其實這是源自于萬科自身的憂患意識，大企業(yè)更加要如履薄冰地發(fā)展，否則就會遇到黑天鵝事件事件。”萬科的焦慮并非停留在活下去表面，而是如何活得更長久以及活得更好。

對行業(yè)發(fā)展的審慎態(tài)度已成為萬科近年來的對外表態(tài)風(fēng)格。早在2008年時任萬科董事長王石就提出房地產(chǎn)拐點論了。2012年，萬科判斷房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代。而到了2018年的現(xiàn)在，萬科喊出了令同行感到焦慮的“活下去”。

在提出拐點論的兩年后，萬科率先進入千億大關(guān)，判斷行業(yè)進入白銀時代后一年，萬科以1709.4億元刷新當年的銷售紀錄，此后一路飆進至5000億元時期。

這并非孤例。雖然經(jīng)歷了數(shù)輪大小周期，但房地產(chǎn)行業(yè)似乎一直出呈現(xiàn)高歌猛進的態(tài)勢。而這一切都源自于政策帶來的銷售窗口和市場行情的一路上揚。

如今，行業(yè)發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了深刻的變化。調(diào)控政策持續(xù)高壓并見松動跡象，新開盤項目去化率持續(xù)走低，金九銀十銷售不及預(yù)期，土地流拍數(shù)量明顯增多。地產(chǎn)行業(yè)面臨的轉(zhuǎn)型難題已經(jīng)實實在在地來到面前。

郁亮亦表示，行業(yè)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，再想實現(xiàn)50%、100%的高速增長，機會很少。如果只是用短期目光，從絕對規(guī)模來衡量，這是有問題的。住宅業(yè)務(wù)就像經(jīng)營餐廳，長做長有，以前行情好的時候是賣魚翅野味，現(xiàn)在是賣些家常菜。

穩(wěn)住基本盤

在這樣的背景之下，郁亮提出，萬科今年的主要任務(wù)是穩(wěn)住基本盤，而地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)便是萬科的基本盤。

而對于具體的銷售規(guī)模，萬科依然閉口不提。早在2014年底，時任萬科總裁郁亮在一封寫給內(nèi)部員工的信件中表示，白銀時代來臨，萬科將放棄規(guī)模這件事情，取而代之的是回款率和轉(zhuǎn)型。

于是，銷售回款和資金回籠在萬科內(nèi)部尤為重要。萬科某地區(qū)負責(zé)人向時代周報記者表示，銷售回款的確成為當前第一工作任務(wù)，目前每天都需要向上匯報回款進度，以及為回款做了哪些應(yīng)對措施。

在今年9月的內(nèi)部會議上，郁亮表示，萬科有6300億元回款目標，目前還有一半多沒完成。在11月30日的華東區(qū)域媒體交流會上，郁亮提到，今年內(nèi)完成銷售回款沒有問題。

而在放棄具體的規(guī)模目標之后，萬科銷售額第一的行業(yè)地位遭遇挑戰(zhàn)，已經(jīng)接連幾年失去冠軍寶座。在今年前三季度，萬科的銷售增速尚不足10%。2018年1–11月份，公司累計實現(xiàn)合同銷售金額5439.5億元，同比增長約16.32%。而在2017年，萬科的銷售額增速則為45%。

為此，郁亮回應(yīng)稱，“我們的目標是跑贏大市，不可能每時每刻都需要贏，偶爾也需要放松，如果說客戶對我們更滿意了，我有什么好擔(dān)心呢？我們有爭冠軍的心，但是規(guī)模并不是唯一衡量標準，這是一個馬拉松比賽，在白銀時代勝出才是我們最終的目標”。

雖然從兇猛的擴張轉(zhuǎn)向保守增長，但企業(yè)依然需要保持一定的發(fā)展節(jié)奏。萬科高級副總裁、南方區(qū)域首席執(zhí)行官、深圳萬科總經(jīng)理張紀文也強調(diào)，不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是萬科最大規(guī)模的業(yè)務(wù)，保持這種有序增長為新業(yè)務(wù)發(fā)展預(yù)留足夠的空間和時間。

萬科也正通過收并購等多種方式來加大土地儲備。

10月份，萬科通過收購華夏幸福5家項目公司的部分股權(quán)的方式，同華夏幸福合作其位于環(huán)京區(qū)域的涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地。進入11月份，萬科斥資3.55億元將恒大集團旗下嘉凱城5個房地產(chǎn)項目公司攬入懷中。隨后，又以15.82億元收購海航基礎(chǔ)的興華實業(yè)項目。

在直接拿地方面，根據(jù)房產(chǎn)研究結(jié)構(gòu)克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)，萬科以1250億元拿地金額位居行業(yè)榜首。

一時之間，市場上關(guān)于萬科瘋狂拿地的說法不絕于耳。郁亮對此進行了駁斥，他表示，觀察萬科拿地成本在銷售總額中的占比便能了解清楚，萬科維持正常運作需要多少土地，與其他房企的拿地數(shù)量相比，到底是多還是少。

“目前，萬科從公開市場獲取的土地占比大致在50%。而且一直以來，萬科都是通過收并購合作完成項目發(fā)展，現(xiàn)在主動找萬科來進行合作的企業(yè)多了，我們的選擇自然也就多了。”郁亮補充道。

事實上，為了加速銷售和資金回籠，今年中山、貴州的工地相繼出現(xiàn)了工程問題。引發(fā)了大眾對于房企高周轉(zhuǎn)下房屋質(zhì)量問題的擔(dān)憂。

郁亮表示，中山項目也暴露出萬科還有很多需要改進的地方。“下一步要加強安全規(guī)范，另外在工程管理以及工業(yè)化方面也應(yīng)該有一些規(guī)范。”

收斂聚焦新業(yè)務(wù)

早在2012年，萬科便提出地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入白銀時代，隨即開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，重新定位為“城市配套服務(wù)商”。在2017年年報中，萬科提出升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

談到發(fā)展多元化業(yè)務(wù)的初衷，郁亮稱，這與萬科的工作原則有關(guān)—不賺最后一個銅板。“我們?nèi)ズ芏嗟胤绞悄苜嵉藉X的，但賺到這個錢之后要能夠有第二筆錢可以賺。”郁亮表示，萬科是在別人貪婪時沒有那么貪婪而已。

2014年末內(nèi)部會議上，郁亮曾表示，轉(zhuǎn)型初期，萬科要亂三年，將在未來3年之內(nèi)允許混亂的存在。創(chuàng)新業(yè)務(wù)如果沒有沖突，幾乎不太可能。所以我們在準備迎接沖突的到來。

根據(jù)他給出的時間表，創(chuàng)新業(yè)務(wù)要形成一個可行的模式，至少需要3年時間。而未來十年萬科要做到萬億大市值，其中新業(yè)務(wù)要占到半壁江山。

此后在多元化領(lǐng)域，萬科不斷通過擴大規(guī)模來放大新業(yè)務(wù)的勢能。而通過并購、參股新業(yè)務(wù)公司等方式，萬科相繼完成了對商業(yè)、物流倉儲、養(yǎng)老、冰雪度假、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務(wù)的探索和布局。

三年試錯期已至，在規(guī)模大步發(fā)展之后，多元化業(yè)務(wù)的盈利貢獻仍然有限，尚不足總營收的10%。于是，收縮多元化戰(zhàn)線，進行進一步聚焦，摸索盈利模式，成為萬科現(xiàn)階段的發(fā)展重心。

南方區(qū)域9月月度例會上，郁亮斬釘截鐵地表示，做了3年還沒做成的業(yè)務(wù)不要再做。3年都沒做成的業(yè)務(wù)，在過去可能會再給3年的時間或者換個團隊去做，但在今天需要對業(yè)務(wù)進行收斂和聚焦的時候，應(yīng)該及時關(guān)閉。

張紀文解釋，收斂聚焦并非是完全停止，而是停掉了某些業(yè)務(wù)的進一步擴張。“如有單個項目發(fā)展得很好，但是無法實現(xiàn)異地復(fù)制，也會停掉。大多數(shù)業(yè)務(wù)的盈利模式尚在摸索之中，收斂是為了更好地打磨現(xiàn)在的產(chǎn)品，這也是企業(yè)發(fā)展的常態(tài)。”

萬村業(yè)務(wù)便是收斂聚焦中的一部分，此前有媒體報道，萬村已業(yè)務(wù)已經(jīng)在9月份全面暫停簽約房源。

張紀文表示，的確暫停了新房源拓展，因為目前萬村已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模了，簽約了七八萬間房源，而這需要6–7個月的建造和運營過程，完成運營打磨之后，會思考未來以什么樣的方式擴大業(yè)務(wù)。

除此之外，養(yǎng)老、教育業(yè)務(wù)也處在收斂期。郁亮稱，“養(yǎng)老業(yè)務(wù)困難重重，前不久因為政策的原因關(guān)掉了一所五層樓的養(yǎng)老院，而做社區(qū)養(yǎng)老，也遭到了業(yè)主反對，而未來以怎樣的速度、模式去發(fā)展還在思考”。

張紀文強調(diào)，在教育業(yè)務(wù)上的收斂是為了更好的保障發(fā)展質(zhì)量。

雖然對多元化業(yè)務(wù)的盈利模式仍不清晰，但郁亮表示，單純地用財務(wù)指標來評價多元化業(yè)務(wù)的成績，有必要，但不充分。他認為未來最重要的是為客戶創(chuàng)造增值價值。

郁亮進一步回應(yīng)：“如果我們2012年不轉(zhuǎn)型，今天做到老大，有意義嗎？我們當初轉(zhuǎn)型就是告訴大家，我們不再追求老大。盡管今天萬科已經(jīng)不是老大，但我們還在第一梯隊。目前萬科在第二階段的城市化布局也相對穩(wěn)固。”

對多元化業(yè)務(wù)進行縱深發(fā)展成為萬科未來的發(fā)展主題。“萬科不再是簡單的房地產(chǎn)公司。”張紀文總結(jié)，未來萬科將線上場景與線下場景連接起來，為城市和鄉(xiāng)村50%的主流客戶提供產(chǎn)品與服務(wù)。目前，萬科在深圳連接的人口僅是百萬級，而未來的目標是千萬級。

未來萬科會不會做完全與主業(yè)不相關(guān)的業(yè)務(wù)？郁亮表示，并不確定，未來有可能，但目前不會。萬科現(xiàn)在所做的嘗試和努力，圍繞相關(guān)主業(yè)在進行。