報(bào)告顯示，隨著疫情基本得到控制，各行各業(yè)全面復(fù)產(chǎn)復(fù)工，房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在快速恢復(fù)，而且相關(guān)指標(biāo)的表現(xiàn)都相對(duì)不錯(cuò)。值得注意的是，在市場(chǎng)恢復(fù)的過程中，頭部企業(yè)、大型城市優(yōu)勢(shì)明顯，資源聚集效應(yīng)進(jìn)一步加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)分化格局進(jìn)一步得到強(qiáng)化。

主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面。第一，企業(yè)市場(chǎng)占有率的分化格局。2020年上半年，在全國商品房銷售面積仍是負(fù)增長(zhǎng)的情況下，按全口徑銷售額計(jì)算，排名前3大房企的門檻提高了8.9個(gè)百分點(diǎn)，前10大房企提高了6.2個(gè)百分點(diǎn)，頭部房企市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提高。

第二，企業(yè)融資成本的分化格局。房企融資成本隨著規(guī)模的增大而降低，數(shù)據(jù)顯示，2019年Top10企業(yè)綜合融資成本率均值為5.4%，顯著低于Top11-30企業(yè)的7.01%與Top31-50企業(yè)的7.30%。根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)，近年萬科、保利、中海、華潤置地等頭部企業(yè)綜合融資成本均低于5%，優(yōu)勢(shì)顯著。與2015年相比，2018年Top10企業(yè)信用債債務(wù)成本僅增加約1個(gè)百分點(diǎn)，而Top31-50企業(yè)則增加近2個(gè)百分點(diǎn)，融資成本分化加劇。

第三，企業(yè)土地儲(chǔ)備的分化格局。一，企業(yè)規(guī)模越大，獲地的能力越強(qiáng)。2020年1-4月，僅排名前30的房企拿地?cái)?shù)量占到前50名企業(yè)拿地?cái)?shù)量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企業(yè)拿地總額3415 億元，占TOP50 企業(yè)的 36.9%。房地產(chǎn)大企業(yè)在復(fù)產(chǎn)復(fù)工，增加投資的能力方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小企業(yè)。

二，大企業(yè)不僅拿地?cái)?shù)量多，而且在地價(jià)方面優(yōu)勢(shì)明顯。從樓面地價(jià)均值看，前10企業(yè)的土地成本顯著低于排名11-50企業(yè)，約為后者的30%-50%。2020年1-4月前10大房企拿地的平均樓面地價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他規(guī)模企業(yè)，說明了土地成本在企業(yè)間的分化。

三，大企業(yè)地級(jí)以上城市覆蓋率遠(yuǎn)高于中小企業(yè)。大企業(yè)拿地的樓面地價(jià)均值存在成本優(yōu)勢(shì)，并不代表這些企業(yè)是在低地價(jià)地區(qū)拿的土地，主要是由于這些大企業(yè)整合資源的能力較強(qiáng)、投資時(shí)點(diǎn)的把握能力較強(qiáng)。2019年前10大房企在地級(jí)以上城市的覆蓋率為36%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于排名11-50的企業(yè)。

第四，企業(yè)盈利能力的分化格局。龍頭企業(yè)一方面受益于規(guī)模效益，土地成本、融資成本、期間費(fèi)用等均處于行業(yè)較低水平；另一方面，通過優(yōu)化管控模式、加快周轉(zhuǎn)效率等，降本增效，相比中小企業(yè)能夠更加有效促進(jìn)企業(yè)盈利水平的提升。2019年規(guī)模較大企業(yè)土地成本處于行業(yè)較低水平。前10 企業(yè)、11-30 企業(yè)土地成本占銷售均價(jià)的比重處于行業(yè)較低水平，這為后期更高的盈利水平留足了更多的空間。

第五，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化格局。一，不同城市供需關(guān)系分化明顯，城市市場(chǎng)過熱與趨冷并存。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)分化不僅表現(xiàn)在企業(yè)層面，也反映在城市層面。由于產(chǎn)業(yè)和人口的集聚特點(diǎn)所決定，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局差距很大，部分城市供求關(guān)系緊張，城市仍需采取限價(jià)控價(jià)的措施。而另外一些城市，由于經(jīng)濟(jì)活力不足和新增人口的減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減弱，交易低迷，房?jī)r(jià)面臨下跌壓力。2015年之后長(zhǎng)三角、珠三角、中原、成渝等地新增人口不減，占比持續(xù)增大，支撐了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。遼中南、哈長(zhǎng)地區(qū)則面臨人口流出困境，這些區(qū)域的非省會(huì)城市的人口流出形勢(shì)更加嚴(yán)峻。

二，不同城市房地產(chǎn)庫存和風(fēng)險(xiǎn)分化明顯。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化不僅表現(xiàn)在成交量和價(jià)格方面，還表現(xiàn)在未來不同城市房地產(chǎn)庫存和風(fēng)險(xiǎn)的差異。具體來看，截至2020年3月末，一線城市短期庫存去化時(shí)間為12.6個(gè)月，較去年四季度末提升0.1個(gè)月。二線代表城市短期庫存去化時(shí)間為10.6個(gè)月，較去年四季度末提升0.6個(gè)月。三四線代表城市短期庫存去化時(shí)間為13.6個(gè)月，較去年四季度末提升0.9個(gè)月，去化時(shí)間自2018年6月以來持續(xù)提升。

報(bào)告認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)分化將使調(diào)控的背景發(fā)生深刻變化。一方面，大企業(yè)具有產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)效能優(yōu)化、運(yùn)營更加精細(xì)等優(yōu)勢(shì)，土地、金融和市場(chǎng)資源將進(jìn)一步向頭部企業(yè)集。在當(dāng)前不確定性增大的環(huán)境下，大型企業(yè)把握機(jī)會(huì)的能力更加，也將進(jìn)一步加速行業(yè)整合。另一方面，不同城市供需關(guān)系分化明顯，城市市場(chǎng)過熱與趨冷并存也意味著政策仍需保持定力，防范部分熱點(diǎn)城市短期內(nèi)的市場(chǎng)升溫。

報(bào)告分析認(rèn)為，超級(jí)分化的市場(chǎng)格局下，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯，調(diào)控的定力和對(duì)精準(zhǔn)度的要求進(jìn)一步提升。也正因如此，2020年兩會(huì)政府工作報(bào)告再提房住不炒，因城施策和促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策要求。房住不炒是大基調(diào)，因城施策則充分考慮到了超級(jí)分化的市場(chǎng)格局。這充分表明了，未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)出“市場(chǎng)超級(jí)分化與政策堅(jiān)定調(diào)控”并存的特征。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)定調(diào)控方面。在中央層面上，鑒于歷史的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，此輪調(diào)控充分顯現(xiàn)了中央的政策定力。中央政治局在4月份的會(huì)議中重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。5月10日，央行發(fā)布《一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。4月20號(hào)深圳監(jiān)管部門要求當(dāng)?shù)劂y行業(yè)對(duì)房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市情況，開展全面排查。之后，四川、上海等地的監(jiān)管也采取了類似的嚴(yán)管措施，對(duì)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)密管控。5月，兩會(huì)政府工作報(bào)告也提出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

地方層面，目前的房地產(chǎn)政策主要集中在供給端，土地政策成為因城施策的主要空間所在，包括采取積極推地的舉措，加快土地招拍掛；通過減少土地拍賣保證金金額的政策，降低購地門檻；通過緩交、分期交納土地出讓金等政策，緩解開發(fā)企業(yè)購地壓力；通過簡(jiǎn)化用地審批程序等政策，加快新開工速度；通過放寬預(yù)售條件等政策，加快銷售等。需求端方面，政策的出臺(tái)和實(shí)施都相對(duì)謹(jǐn)慎，各地發(fā)布的降低購房首付比等樓市放松措施均未獲得執(zhí)行，人才政策成為地方在需求端活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策。

在未來調(diào)控政策方向上面。報(bào)告認(rèn)為，中長(zhǎng)期來看，當(dāng)前我國房?jī)r(jià)處于高位，房地產(chǎn)市場(chǎng)根本的矛盾并未得到實(shí)質(zhì)性解決。根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，我國個(gè)人購房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重從2011年的13%快速上升到2019年19.7%，房貸收入比從2005年14%上升到2019年的46%。最近央行公布的調(diào)查也表明，2019年我國76.8%的居民家庭擁有住房貸款，戶均家庭住房貸款余額占家庭總負(fù)債的75.9%。

因此，保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定和金融安全至關(guān)重要。在此背景下，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需堅(jiān)定調(diào)控方向，在施策方向上需要保持“五個(gè)不變”。

報(bào)告提出，第一，應(yīng)“房住不炒，戰(zhàn)略定位不變。政策關(guān)鍵在“炒”字，防止炒房反彈。經(jīng)過近幾年精準(zhǔn)施策，房地產(chǎn)調(diào)控已取得明顯成效。當(dāng)前，在貨幣政策寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)超級(jí)分化的格局下，具有“炒”作空間的城市主要是部分人口快速集中流入的城市，在這些城市堅(jiān)持抑制“炒”的調(diào)控政策不能放松。

報(bào)告分析稱，炒房的必要條件有三個(gè)，一是有杠桿支持，二是有獲利空間，三是有反復(fù)交易的機(jī)會(huì)。當(dāng)前在需求端實(shí)行限貸、限價(jià)、限售、限購等措施都有利于控制炒作，所以在房?jī)r(jià)上漲有壓力的城市不應(yīng)放松已有的調(diào)控政策。在防止“炒”的反彈的同時(shí)，還要落實(shí)好“住”的需求。要明確“居住優(yōu)先”的政策導(dǎo)向，在住房保障和農(nóng)民工市民化等方面完善政策，并支持其他居民的自住需求。疫情之后，居民對(duì)住房改善需求上升，住宅產(chǎn)品在提高綠色和智能標(biāo)準(zhǔn)、靈活可變戶型、健康安全住區(qū)、完善教育、商業(yè)和養(yǎng)老社區(qū)配套、提升物業(yè)服務(wù)水平、打造5分鐘生活圈等方面應(yīng)有進(jìn)一步提高。

第二，“租售并舉”的供給體系不變。政策關(guān)鍵在“租”字，發(fā)展好住房租賃市場(chǎng)。租賃是解決新就業(yè)職工和新市民住房需求的重要之策，在人口凈流入的大中城市租賃需求旺盛，但在供給方面仍存在著不足、錯(cuò)配和不規(guī)范等問題。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，要加快推進(jìn)行業(yè)監(jiān)管、行業(yè)規(guī)范、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)稅收等方面政策法規(guī)的建立；確立行業(yè)產(chǎn)品的分級(jí)定檔機(jī)制，品牌評(píng)估機(jī)制，為行業(yè)進(jìn)入社會(huì)投資做好準(zhǔn)備；要盤活存量低效物業(yè)，落實(shí)政策，使城市的核心區(qū)大量的商業(yè)用房和老的工業(yè)用房，按照政策轉(zhuǎn)換為租賃式公寓；加快住房租賃信息平臺(tái)建設(shè)，統(tǒng)一相關(guān)信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，為行業(yè)主管部門決策和企業(yè)經(jīng)營提供參考等。對(duì)提供長(zhǎng)租服務(wù)的租賃企業(yè)來講，在充分利用科技力量，提升管理效率，降低運(yùn)營成本，提供多元化的增值服務(wù)，拓展盈利空間，精準(zhǔn)定位客戶提高服務(wù)效率，提供多層次的產(chǎn)品服務(wù)滿足不同用戶租房需求等也有較大的提升空間。

第三，“因城施策”的調(diào)控機(jī)制不變。政策關(guān)鍵在“城”字，城市政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)負(fù)總責(zé)。當(dāng)前及今后城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈超級(jí)分化格局，城市政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)當(dāng)有一定的預(yù)見性，按照“人、地、房”掛鉤的原則，制定和落實(shí)土地供給規(guī)劃，明確住房供應(yīng)體系，減少供求錯(cuò)配，針對(duì)本地市場(chǎng)，動(dòng)態(tài)精準(zhǔn)施策，提高宜居水平，在供求關(guān)系嚴(yán)重緊張的城市，應(yīng)以都市圈為范圍，統(tǒng)籌核心城市與周邊中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)管控體系和目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

第四、實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”的調(diào)控目標(biāo)不變。政策關(guān)鍵在“穩(wěn)”字，防止市場(chǎng)大起大落。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本要求，也是當(dāng)前堅(jiān)持底線思維、增強(qiáng)憂患意識(shí)，做好較長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)對(duì)外部環(huán)境變化的思想準(zhǔn)備和工作準(zhǔn)備的重要方面。當(dāng)前城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)分化、疫情影響、地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴不減反增、更寬松的貨幣環(huán)境和更嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)，幾大沖擊之下使城市政府實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”比以往更為艱難。各地各部門應(yīng)儲(chǔ)備市場(chǎng)異常波動(dòng)下的救濟(jì)政策和管控政策，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

第五、房地產(chǎn)金融政策維持穩(wěn)健不變。房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來對(duì)貨幣政策高度的敏感，政策關(guān)鍵在穩(wěn)房貸利率。從世界經(jīng)驗(yàn)和我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史過程看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌與利率的執(zhí)行水平直接相關(guān)。雖然為了應(yīng)對(duì)疫情，中央決定穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，將綜合運(yùn)用降準(zhǔn)降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速明顯高于去年。但考慮到當(dāng)前的調(diào)控方取得成效，利率水平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激過于敏感，房地產(chǎn)金融政策的全面寬松化仍需相對(duì)謹(jǐn)慎。