有人說，在房地產(chǎn)開發(fā)的增長路徑中，21世紀(jì)的頭十年是近郊大盤模式，第二個(gè)十年是產(chǎn)業(yè)新城模式，而第三個(gè)十年將是鄉(xiāng)村振興模式。

在狂飚突進(jìn)式發(fā)展多年后，傳統(tǒng)的開發(fā)模式必須讓位于新的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。如果說傳統(tǒng)的城市開發(fā)仍將是開發(fā)商的主戰(zhàn)場，那么，由于我國的鄉(xiāng)村在基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等領(lǐng)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市，在國家頂層設(shè)計(jì)之下，鄉(xiāng)村振興——對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，很可能將是未來的機(jī)會(huì)所在。

然而，究竟如何實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，房企如何通過鄉(xiāng)村振興進(jìn)行轉(zhuǎn)型，其中又有什么誤區(qū)……《南方房地產(chǎn)》華南主編肖恩專訪中旗董事長、中國管理科學(xué)院現(xiàn)代教育研究所研究員、博士后導(dǎo)師陳仁科，請專家導(dǎo)師給業(yè)界人士答疑解惑。

監(jiān)制 | 蘇祥彬

主筆 | 肖 恩

版式 | 布 魯

錄音整理 | 肖 玲

壹

鄉(xiāng)村振興=房企轉(zhuǎn)型？錯(cuò)！

Exclusive interview

廿多年來，陳仁科一直從事房地產(chǎn)行業(yè)的研究與教學(xué)，作為清華大學(xué)、浙江大學(xué)、中山大學(xué) 客座教授，他是中交、中冶、中鐵、中糧、中電建、中建五局、萬科、富力、綠城等等50多家央企、頭部房企的特聘導(dǎo)師，自“特色小鎮(zhèn)”概念推出之時(shí)，陳仁科先生便成為了最早的一批研究者和實(shí)踐者之一，診斷國內(nèi)特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目近二百個(gè)，并親自策劃了40余個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，其撰寫的專論，也成被國家部委采用，作為制定政策的依據(jù)和參考。

坐擁豐富的“特色小鎮(zhèn)”實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，陳仁科天然具備了關(guān)于“鄉(xiāng)村振興”的強(qiáng)話語權(quán)。今天，業(yè)界都在談房企轉(zhuǎn)型、談鄉(xiāng)村振興之于房地產(chǎn)行業(yè)的意義，仿佛鄉(xiāng)村振興之路便是房企轉(zhuǎn)型之路。而陳仁科在采訪的開端，首要提出應(yīng)捋清鄉(xiāng)村振興與房地產(chǎn)之間的關(guān)系。

肖恩：您認(rèn)為鄉(xiāng)村振興于房地產(chǎn)行業(yè)的意義是什么？

陳仁科：說個(gè)實(shí)在話，鄉(xiāng)村振興跟常規(guī)的房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)并不是很大。

只是現(xiàn)在鄉(xiāng)村振興慢慢向文旅、康養(yǎng)方向發(fā)展，在那些自然環(huán)境優(yōu)越、離城市距離較近的鄉(xiāng)村里，可以開發(fā)建設(shè)一些特色小鎮(zhèn)、文旅小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)，配套一些度假屋、養(yǎng)老公寓、消閑娛樂設(shè)施、還有一些公共服務(wù)設(shè)施等等，這樣才和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生了關(guān)聯(lián)。

鄉(xiāng)村振興通常就是三條路——文旅康養(yǎng)振興鄉(xiāng)村、產(chǎn)業(yè)振興鄉(xiāng)村、特色農(nóng)業(yè)振興鄉(xiāng)村，后面的兩條路子與房地產(chǎn)行業(yè)并沒有太多重合之處。

肖恩：但通過發(fā)展文旅、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，振興鄉(xiāng)村，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得一些更好的機(jī)會(huì)、更優(yōu)惠的的政策，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型？

陳仁科：是的。當(dāng)鄉(xiāng)村振興中單純的觀光旅游向文旅度假康養(yǎng)旅游轉(zhuǎn)換時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商這個(gè)角色的必要性就顯現(xiàn)了，這也就預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路，可能會(huì)在文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)這一條路上。

貳

文旅=吃+看+玩？錯(cuò)

Exclusive interview

任何行業(yè)都有生命周期，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外，轉(zhuǎn)型已勢在必行。其中，鄉(xiāng)村文旅開發(fā)無疑是重要方向之一。

但即便如此，鄉(xiāng)村文旅開發(fā)到底應(yīng)該如何做，卻并不存在一種簡單的“通用”模式，而是需要思考得更多、更深。

肖恩：既然文旅對于帶動(dòng)鄉(xiāng)村振興和房地產(chǎn)都那么重要，如何做好文旅？

陳仁科：首先，觀光旅游的三大基礎(chǔ)要素，吃、看、玩，缺一不可。

肖恩：廣州周邊其實(shí)有不少很好的自然資源，也搭建了一些諸如玻璃棧道這樣的游樂設(shè)施，吃的方面更是碾壓市區(qū)，為什么從收益和人氣來看，都不算成功呢？

陳仁科：一，是缺乏特色。

二，交通距離影響很大，項(xiàng)目必須在其所依傍的中心城市一小時(shí)內(nèi)車程內(nèi)。

三，有些本來擁有很好的資源，卻不懂表達(dá)——這里有古跡，這里是故居，那么古跡、故居所散發(fā)出來的文化氛圍在哪里？這里有極美的原始自然資源，如何去讓這些原始自然資源以更深刻的方式給人留下印象？這些都是“表達(dá)”要做的功課。

肖恩：怎樣的“表達(dá)”才是好的“表達(dá)”？

陳仁科：就舉新疆戈壁灘為例。

新疆地窩子，是新疆建設(shè)兵團(tuán)第一代軍墾戰(zhàn)士戰(zhàn)天斗地開墾戈壁灘留下的歷史印記。這些地窩子就是資源，文化資源！

當(dāng)?shù)匦陆ㄔO(shè)兵團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)說，就這么個(gè)地窩子讓別人來看，不是剛進(jìn)去就出來了嗎？

我說，錯(cuò)了，你可以把大的地窩子，做成地下K廳，小點(diǎn)的地窩子搞成情侶房，誰在地窩子K廳唱過歌，誰在地窩子情侶房里睡過覺？還有那些一圈幾十個(gè)、上百個(gè)的地窩子，每個(gè)做成一個(gè)主題酒吧、咖啡吧，有沒有味道？

這就是一種表達(dá)，你要懂得表達(dá)！

地窩子

新疆戈壁小鎮(zhèn)項(xiàng)目

叁

鄉(xiāng)村“希望”振興=鄉(xiāng)村“可以”振興？錯(cuò)！

Exclusive interview

陳仁科認(rèn)為，要做好文旅，必須有“發(fā)現(xiàn)的眼睛和表達(dá)的智慧”，與此同時(shí)，風(fēng)景資源、交通、消費(fèi)群體、消費(fèi)內(nèi)容都應(yīng)進(jìn)行謹(jǐn)慎思考，而且，他還強(qiáng)調(diào)“并不是所有鄉(xiāng)村都適合發(fā)展文旅”，“因?yàn)猷l(xiāng)村文旅會(huì)面臨激烈的市場競爭，畢竟每一個(gè)城市圈周邊的文旅消費(fèi)需求是有限的，有競爭優(yōu)勢的鄉(xiāng)村才能勝出?！?/p>

不僅“不是所有鄉(xiāng)村都適合發(fā)展文旅”，更進(jìn)一步地，陳仁科還指出，“并不是所有的鄉(xiāng)村都可以振興”！

肖恩：您有一個(gè)觀點(diǎn)，“并非所有的鄉(xiāng)村都可以振興”，可以詳細(xì)闡釋一下這個(gè)觀點(diǎn)么？

陳仁科：有些鄉(xiāng)村是缺乏振興的基礎(chǔ)條件的。比如說自然環(huán)境怎樣，生存條件怎樣，交通條件怎樣，這些都決定了這個(gè)鄉(xiāng)村能不能夠振興。

其次，即使具備了基礎(chǔ)條件，也未必就能振興。鄉(xiāng)村振興現(xiàn)在的路徑就幾條，文旅康養(yǎng)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)發(fā)展，無非就是這幾條路。

文旅這條路不錯(cuò)，但是現(xiàn)在有一個(gè)情況，就是很多地方根本不具備文旅資源，也強(qiáng)行走文旅這條路，最終就是搞成農(nóng)家樂。還有一些地方就是把田都種上了花，賣點(diǎn)就是花海，可季節(jié)一過，就什么都看不到了。

第二條路是產(chǎn)業(yè)振興。但現(xiàn)在不少地方做產(chǎn)業(yè)振興都走上了彎路，一心想要高大上，智能化、金融業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)……可是憑什么這些“高大上”的產(chǎn)業(yè)要到村里來??？不現(xiàn)實(shí)！所以引進(jìn)產(chǎn)業(yè)一定要根據(jù)自己的基礎(chǔ)來進(jìn)行。

第三條路是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。但是不是所有的鄉(xiāng)村都具備去搞特色農(nóng)業(yè)的條件呢？引進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品能適應(yīng)本地的水質(zhì)和土壤么？能不能存活？能不能量產(chǎn)？量產(chǎn)之后是不是還能像原產(chǎn)地出品一樣具備特色？

這些，都是限制鄉(xiāng)村振興的問題。

肖恩：對于不能振興的鄉(xiāng)村，就直接放棄么？

陳仁科：我相信只要是人類能夠長期居住的地方，一定有他的生存之道，一定有他的資源因子、文化因子，關(guān)鍵是我們能不能去發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)了會(huì)不會(huì)去表達(dá)。

不過，另一方面，如果這個(gè)地方的生存環(huán)境著實(shí)惡劣，那么該搬遷就搬遷。哪怕風(fēng)光再好，空氣質(zhì)量再高，路開不進(jìn)去或者開進(jìn)去要幾百個(gè)億，也沒辦法推動(dòng)。畢竟，試想哪家企業(yè)會(huì)為了一個(gè)村莊投幾百個(gè)億？

肖恩：可否談一下您在推動(dòng)鄉(xiāng)村振興過程中，所遇到的一些困難或者誤區(qū)？

陳仁科：除了剛才提到的部分地方政府不切實(shí)際，一心追求“高大上高科技”這種觀念上的誤區(qū)外，也碰到過一些開發(fā)商，他們不能客觀地審視自己的項(xiàng)目，會(huì)提出一些像“我要建一座廟！”“我要做一臺大型實(shí)景演出！”這樣的要求。

問題是，建廟是要民政部批準(zhǔn)的，不是有錢就能做的。還有大型實(shí)景演出，一投資就是兩三個(gè)億，演員就要幾百人，你這個(gè)開發(fā)商具備這個(gè)投入能力嗎？

碰到這樣自以為是或者喜歡妄想的開發(fā)商，就溝通不了。我們告訴他不能這樣做，他倒覺得是我們沒水平。這又是另一個(gè)認(rèn)知上的誤區(qū)。開發(fā)商最大的問題是想得太多，落不了地。

所以，無論是地方還是開發(fā)商，都要研究清楚項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件、資源稟賦和成長性，再根據(jù)實(shí)際情況，來進(jìn)行鄉(xiāng)村振興或者文旅項(xiàng)目的操作，否則想得再多，最后都不能落地。

另外，還有一些房企帶著舊有的開發(fā)理念去做文旅/康養(yǎng)地產(chǎn)，也是不行的，應(yīng)該先做文旅和康養(yǎng)，而不是先圈地、蓋房、賣房。否則，你這個(gè)地方什么都沒有，不會(huì)有人來買房！

肆

經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)=鄉(xiāng)村振興做得好？錯(cuò)！

Exclusive interview

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近年來恒大、融創(chuàng)、萬科、碧桂園等頭部房企均有布局文旅產(chǎn)業(yè)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企中，已經(jīng)有57%的房企涉水文旅地產(chǎn)領(lǐng)域，其中，至少已有10家房企專門成立文旅集團(tuán)公司。

所以，在鄉(xiāng)村振興/文旅康養(yǎng)這條路上，又已經(jīng)被財(cái)大氣粗的大企業(yè)占去先機(jī)了么？中小房企還有沒有機(jī)會(huì)？有沒有比較好的范本來參考，他們憑什么？

肖恩：在您的經(jīng)驗(yàn)中，是否有一些地方的項(xiàng)目比較容易推動(dòng)？為什么？

陳仁科：跟江浙地方的合作是比較順利的。

江浙很多小鎮(zhèn)都做得特別好，因?yàn)榻闳藙?wù)實(shí)，不會(huì)像有些地方的官員那樣，喜歡高大上，或者喜歡妄想。他們會(huì)根據(jù)自己的資源來發(fā)展出自己的特色，有的做產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，有的做康養(yǎng)小鎮(zhèn)，有的做教育小鎮(zhèn)……這就使江浙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越快，而且持續(xù)性越來越強(qiáng)。

而且，江浙人求新求變，不會(huì)躺在財(cái)富基礎(chǔ)之上止步不前。相比起來，有些地方因?yàn)楸旧斫?jīng)濟(jì)就比較發(fā)達(dá)，鄉(xiāng)村也比較富裕，所以失去了前進(jìn)的動(dòng)力。直到這幾年，國家越來越重視鄉(xiāng)村振興工作，還將其作為政治任務(wù)下壓以后，這些地方才慢慢地開始重視鄉(xiāng)村發(fā)展了。

但老實(shí)說，他們只是表面上重視了，內(nèi)心其實(shí)還是不以為然。因?yàn)檫@些地方的官員雖然同樣很務(wù)實(shí)、包容，誠信度也高，但是比較短視，甚至比較功利，只能看到今天能賺到的1塊錢，而不愿意投入來獲取明天的100塊錢。

相比起來，江浙人的眼光放得更遠(yuǎn)，得到的自然也更多。

肖恩：可以從鄉(xiāng)村振興的角度，向廣東的房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議么？

陳仁科：廣東實(shí)際上有很多非常好的資源，有很多鄉(xiāng)村可以向文旅康養(yǎng)方向進(jìn)行升級換代。

我建議廣東的中小房企，不要再在幾座大城市里去和頭部房企去爭個(gè)頭破血流了，他們可以轉(zhuǎn)型做文旅、康養(yǎng)。依附一個(gè)中心城市，在車程時(shí)間不超過一個(gè)小時(shí)的區(qū)域內(nèi)，做“1.5居”。所謂“1.5居”，是指半居半游半養(yǎng)，可以居住，可以度假，也可以養(yǎng)老的項(xiàng)目。

雖然現(xiàn)在所有的頭部房企、央企、國企都進(jìn)入了文旅、康養(yǎng)的賽道，競爭同樣很大，但是他們現(xiàn)在做得也并不是很成功，整個(gè)產(chǎn)業(yè)都在摸索當(dāng)中，所有人都在同一起跑線上，攜重資進(jìn)場的大型房企并沒有太多優(yōu)勢，這個(gè)時(shí)候，如果中小房企能找到領(lǐng)路人，找出自己的路子，自然就能夠獲得屬于自己的市場份額！