高端改善型住宅市場的核心是空間的稀缺性，第一是稀缺的城市，第二是稀缺城市的稀缺社區(qū)，第三是稀缺城市稀缺社區(qū)的稀缺群體。

文 / 金巖石 獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家

中國的城市化發(fā)展到今天，以常住人口統(tǒng)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)基本完成了。發(fā)達(dá)國家的城市化標(biāo)準(zhǔn)和中國不同，他們沒有戶籍制度，也沒有常住人口統(tǒng)計(jì)，人口在城鄉(xiāng)間自由流動(dòng)，所以對(duì)城市而言，來了就是城里人。

在城市化基本完成之后，國家進(jìn)入后城市化階段。在這個(gè)階段，首先是城市的分化，其次是城市的集群，第三是高端改善型住宅需求的出現(xiàn)。在這三大趨勢的共同作用下，人以類聚，城以群分，大規(guī)模的人口遷徙終止，房地產(chǎn)市場價(jià)格普遍上漲的趨勢隨之結(jié)束。

在后城市化階段，“房住不炒”是主流，哪些地方的房產(chǎn)還會(huì)上漲呢？這就要談?wù)劯叨烁纳菩妥≌氖袌鲂枨蠛蛢r(jià)值規(guī)律。本文指的高端，有三重含義，其一是高端城市，其二是高端社區(qū)，其三才是高端住宅。

在城市集群發(fā)展的趨勢中，一個(gè)國家會(huì)逐漸形成一個(gè)或幾個(gè)城市群。

小的國家如新加坡，國家即城市；大一些的國家如日本，東京等三大都市圈積聚了全國一半以上的人口。中國是人口大國，城市群的發(fā)展趨勢一直爭論不休，有人主張超級(jí)都市圈，也有人主張中小城市化。但是城市的發(fā)展趨勢不以人的意志為轉(zhuǎn)移，最終還是要在人口流動(dòng)中自發(fā)形成。

以人口流動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)，而人類和水資源是密不可分的，城市的歷史大致有三個(gè)階段，第一階段是擇水而居，第二階段是引水而居，第三階段是造水而居，現(xiàn)代化大都市幾乎都是造水而居的城市，由于造水需要投資，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資因城市而不同，城市間的分化就和孩子的成長一樣，從先天性差異到后天性差異，差異會(huì)逐漸擴(kuò)大。在紛紜復(fù)雜的差異中，現(xiàn)代中國城市群的發(fā)展有兩條“水路”，一是灣區(qū)城市群，二是長江經(jīng)濟(jì)帶。

灣區(qū)城市群目前主要是長三角和珠三角，其實(shí)，人們常常忽視灣區(qū)城市的國際背景。并不是有灣就有灣區(qū)，在全球化的大背景之中，灣區(qū)城市面向全球化的市場，就有了兩種資源，一種是本土化資源，另一種是全球化資源，兩種資源的融合就形成了兩種經(jīng)濟(jì)循環(huán)，也就是人們常說的內(nèi)外雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的力量會(huì)逐漸改變國家的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，目前主要以國民生產(chǎn)總值的區(qū)域分布為標(biāo)準(zhǔn)，長江以北占三分之一，長江以南占三分之二。

再把長江以南的三分之二細(xì)分一次，我們就看到了中國的灣區(qū)經(jīng)濟(jì)，從廣州深圳途經(jīng)潮汕廈門抵達(dá)上海杭州，延海岸線有三個(gè)小灣區(qū)，深圳灣、廈門灣、杭州灣，這三個(gè)小灣區(qū)連成一體，就可以畫出一條線，我冒昧稱之為“金巖石線”。目前中國經(jīng)濟(jì)的三分之一就積聚在這一條線之外，面向全球化市場，構(gòu)成了一個(gè)雙循環(huán)的經(jīng)濟(jì)體，未來還將持續(xù)增長，有望達(dá)到中國經(jīng)濟(jì)總量的半壁河山。

從北京途經(jīng)南京武漢直抵成都重慶，是長江經(jīng)濟(jì)帶。逐漸形成若干個(gè)城市群，以內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)為主。在后城市化階段，許多城市將被邊緣化，所以我一再提示：第一是中心，第二是中心，第三還是中心。

中心城市是高端改善型房地產(chǎn)市場的區(qū)域分布，邊緣化的城市將不再有真正的房地產(chǎn)市場，就像成熟國家的許多城市，幾十年都不再有房地產(chǎn)開發(fā)了。

人們常常統(tǒng)計(jì)中國已經(jīng)造了多少房子，夠多少人住了，很容易得出一個(gè)簡單的結(jié)論：夠了，夠多少人住了。

然而，一旦接受“城以群分”和人口流動(dòng)的概念，人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，高端改善型住宅需求是可持續(xù)發(fā)展的，換句話說，中心城市的房產(chǎn)永遠(yuǎn)不夠，房產(chǎn)“夠了”的城市只能是邊緣化的城市，或者走向衰亡的城市。

比“城以群分”更重要的概念是“人以類聚”，城市集群發(fā)展的趨勢一旦形成，選擇人生就是選擇城市，選錯(cuò)了城市就選錯(cuò)了人生。

無論是選擇還是被選擇，你選擇的城市中你想住在哪里？這就產(chǎn)生了高端改善型住宅需求的第二個(gè)概念：社區(qū)。

每個(gè)城市的社區(qū)概念都是歷史形成的，上海人的生活常識(shí)之一是“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”，這是上海城市化一個(gè)階段的社區(qū)選擇標(biāo)準(zhǔn)。北京也是一樣，“東富西貴，南貧北賤”，就是老北京的社區(qū)分布。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的積聚，保留下來的中心城市必然不斷擴(kuò)張，如果說原來的城市是一個(gè)相對(duì)有限的空間，那么隨著城市的擴(kuò)張，原來的空間就產(chǎn)生了升值的預(yù)期，空間的稀缺性是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)概念。城市大廈林立，高樓迭起，背后就是城市的空間向上延伸。

城市空間向外圍控制，原來的郊區(qū)變成市區(qū)，城市空間向上延伸，城市的人口密度和財(cái)富密度就地提升，中心城市的核心區(qū)和邊緣區(qū)分離，不同社區(qū)的價(jià)值就像不同城市的價(jià)值一樣，必然呈差異化的方向發(fā)展。社區(qū)價(jià)值的差異化，表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的差異，實(shí)際上，任何房產(chǎn)的價(jià)值都包含著三個(gè)價(jià)值：其一是土地的價(jià)值，包含基礎(chǔ)設(shè)施投資的溢價(jià)；其二是房產(chǎn)的價(jià)值，包含勞動(dòng)力的投入；其三是空間的價(jià)值，會(huì)隨著人口密度和財(cái)富密度而增長。這就提出了一個(gè)空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念：單位空間的人口 / 財(cái)富比。

單位空間的價(jià)值規(guī)律，和土地價(jià)值不同，土地價(jià)值第一來源于土地的稀缺性，第二來源于單位土地上的投資及其溢價(jià)。而單位空間的價(jià)值，取決于人口密度和財(cái)富密度，此外還有一個(gè)更重要的密度——科技密度。

社區(qū)的科技密度最初是人們評(píng)價(jià)美國加州硅谷時(shí)發(fā)現(xiàn)的，后來又被用于評(píng)價(jià)以色列的特拉維夫市。它描述的是科技人力資源和區(qū)域創(chuàng)新能力直接的關(guān)系，可以量化為每平方公里的創(chuàng)新企業(yè)數(shù)量。由于股票市場升級(jí)為證券市場，證券化驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新成為1970 年代以來的經(jīng)濟(jì)趨勢，科技密度也逐漸上升為現(xiàn)代城市中評(píng)價(jià)社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)。比如上海的張江、北京的中關(guān)村，等等。所以，人以類聚作為區(qū)域創(chuàng)新能力的標(biāo)準(zhǔn)成為現(xiàn)代城市社區(qū)價(jià)值的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之一。

談了高端城市和高端社區(qū)，我們再來談高端房產(chǎn)。最近，上海的老洋房賣出來天價(jià)，北京的老四合院早就賣出了天價(jià)，這樣的天價(jià)豪宅往往是一個(gè)城市的名片，不斷刷新著人們對(duì)豪宅的價(jià)格認(rèn)知。

豪宅是一個(gè)城市的富人區(qū)，富人區(qū)的豪宅市場有三重溢價(jià)：第一是顯要性消費(fèi)溢價(jià)，通俗地說，豪宅是住宅類的奢侈品。第二是階層化社群溢價(jià)，也就是人以群分的階層細(xì)分。第三是傳承性資產(chǎn)溢價(jià)，每個(gè)城市的人文歷史幾乎都是由這個(gè)城市的豪宅書寫的。

人們很少關(guān)注到城市的歷史與建筑材料之間的關(guān)系，早期城市住宅使用的是石材，所以傳說中的神秘組織共濟(jì)會(huì)就是石匠公會(huì)，豪宅的價(jià)值第一是用什么材料，第二是什么人設(shè)計(jì)的，第三是住過什么人。用這樣的標(biāo)準(zhǔn)看城市豪宅和富人區(qū)，就有了一個(gè)新的價(jià)值定律：百萬買房，千萬買鄰。

這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也很早寫入了國學(xué)的傳統(tǒng)智慧。昔孟母，擇鄰處。為了兒子的未來，孟子的母親曾三次搬家（孟母三遷）。

“房住不炒”為什么會(huì)推高一個(gè)城市的房價(jià)？原因之一就是富人區(qū)的豪宅市場。人雖少，卻不可忽視。經(jīng)濟(jì)學(xué)的價(jià)值就是稀缺性，不是房產(chǎn)的建設(shè)成本決定房價(jià)，而是房產(chǎn)的稀缺決定房價(jià)。

并不是所有城市都有富人區(qū)，但是沒有富人區(qū)的城市一定不是中心城市。因?yàn)楝F(xiàn)代城市有三大功能：創(chuàng)造就業(yè)，創(chuàng)造財(cái)富，創(chuàng)造消費(fèi)。所以城市的名片是三種人：窮人、富人、女人。

沒有窮人就沒有未來，沒有富人就沒有現(xiàn)在，沒有女人就沒有消費(fèi)。

城市中有兩個(gè)流動(dòng)的群體，其一是窮人在流動(dòng)中尋找創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，其二是富人在流動(dòng)中尋找投資機(jī)會(huì)。城市的財(cái)富增長必然帶來兩極分化，于是就有了窮人和富人的永久話題。我總結(jié)了公平社會(huì)三原則：1. 財(cái)富增長 / 貧富分化；2. 富人投資 / 窮人創(chuàng)業(yè)；3. 富人慈善 / 窮人脫貧。一個(gè)國家的政府是社會(huì)財(cái)富再分配的機(jī)構(gòu)，追求共同富裕不等于平均財(cái)富，而是人們對(duì)財(cái)富的共同追求，無論貧富，都在追求。

城市住宅市場是多層次的，高端改善型需求永遠(yuǎn)存在，因?yàn)檫@種需求是不斷刷新的?，F(xiàn)代城市住宅的基礎(chǔ)材料如今已不是石材，也不是木材，而是鋼筋水泥，后來又有了玻璃，鋼筋水泥玻璃都是有壽命的，這就有了現(xiàn)代住宅的使用年限。

中心城市一旦形成，社區(qū)分布就會(huì)相對(duì)固化，固化的區(qū)域就會(huì)由于人口的積聚而創(chuàng)造稀缺，稀缺的空間依附在房產(chǎn)之上，而舊的房產(chǎn)卻可能成為“老破小”，新建住宅則是“高亮大”。

上海如今已發(fā)展為 2500 多萬常住人口的超大城市，800 多萬套住宅，夠了嗎？不夠。因?yàn)楝F(xiàn)在就有四分之一左右的“老破小”，十年內(nèi)還有新增四分之一的“老破小”。此外還有新增的人口增長。所以，無論中國蓋了多少房子，中國的一二線城市核心區(qū)的房產(chǎn)永遠(yuǎn)稀缺，在邊緣化的城市，人口外流，房產(chǎn)永遠(yuǎn)過剩。在稀缺性的城市，特別是稀缺城市的核心區(qū)，人口積聚，房產(chǎn)永遠(yuǎn)不夠，夠了也會(huì)更新，結(jié)果還是不夠?，F(xiàn)在已經(jīng)沒有多少上海人還說不要浦東一套房了，上海城市的發(fā)展如今也和北京一樣，“東富西貴”，富人區(qū)原來在西郊，如今東郊起來了，遲早有一天，浦西將成為旅游區(qū)，浦東上升為主城區(qū)。

從城市空間稀缺性的標(biāo)準(zhǔn)高樓大廈就可以看出，上海的“四件套”在陸家嘴，第五高樓在張江，第六高樓在金中環(huán)。

浦東的主路之一是世紀(jì)大道，如今晚間開車，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，由西向東的車流越來越多，由東向西的車流越來越少。

上海城市擴(kuò)張的方向是東西兩極，向西連接蘇州，向東是浦東主城區(qū)不斷擴(kuò)張。這時(shí)我們用三個(gè)密度的標(biāo)準(zhǔn)看上海，未來的發(fā)展趨勢一目了然。

高端改善型住宅市場的核心是空間的稀缺性，第一是稀缺的城市，第二是稀缺城市的稀缺社區(qū)，第三是稀缺城市稀缺社區(qū)的稀缺群體。這三個(gè)稀缺的背后是人口密度、財(cái)富密度、科技密度，“老破小”不斷被淘汰，“高亮大”不斷在更新，高端改善型住宅市場的需求永遠(yuǎn)不會(huì)消失。

在后城市化階段，驅(qū)動(dòng)房價(jià)上漲高于市場平均水平的關(guān)鍵因素是三個(gè)稀缺性：稀缺的城市——城市群的中心城市；稀缺城市的稀缺社區(qū)——中心城市核心區(qū)的低密度社區(qū)；稀缺城市稀缺社區(qū)的稀缺群體——富人區(qū)的豪宅。

本文節(jié)選自《中國房地產(chǎn)金融》雜志8月刊