目前有關(guān)部門(mén)正在對(duì) REITs的兩種模式進(jìn)行探索。一是債券型REITs，主要由銀行和現(xiàn)有信托公司來(lái)發(fā)行，在機(jī)構(gòu)間市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)。二是股票型REITs，主要由券商來(lái)具體操作，并最終在證券交易所 上市 的模式來(lái)發(fā)行和運(yùn)作。其中，公募、上市交易的股票型REITs更接近國(guó)際慣例。

 

國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)投資 信托陸續(xù)登場(chǎng)

 

目前國(guó)內(nèi)對(duì)發(fā)展 私募 基金、房地產(chǎn)信托非常有興趣，甚至有人將這些稱之為房地產(chǎn)投資信托，這說(shuō)明對(duì)這三者的概念缺乏清晰的了解。的確，因?yàn)檫@三個(gè)概念聯(lián)系密切，確實(shí)不好把握，但不弄清楚三者之間的區(qū)別，就不好監(jiān)管，最終也難以把業(yè)務(wù)發(fā)展起來(lái)。

 

在我國(guó)，房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)投資信托本質(zhì)上不是一回事，美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托要達(dá)到《國(guó)內(nèi)稅收法典》的規(guī)定要求，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資信托也有自己的規(guī)定，集合資金信托，只能通過(guò)私募發(fā)行，不得委托非金融機(jī)構(gòu)推介集合信托計(jì)劃，不得通過(guò)公開(kāi)媒體 營(yíng)銷(xiāo) 宣傳；集合資金信托計(jì)劃不得超過(guò) 200份，每一信托產(chǎn)品所籌集的資金大多在2億元以下；不得發(fā)行債券，信托受益權(quán)證不具有法律意義上的“證券”的性質(zhì)，因而不具備較強(qiáng)的流通性。這些規(guī)定限制了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展，使它在市場(chǎng)上沒(méi)有吸引力?；I集的資金僅2億元，對(duì)大型 房地產(chǎn)企業(yè) 是杯水車(chē)薪，最多只能作為“過(guò)橋貸款”。我國(guó)曾有過(guò)個(gè)別信托投資公司違背信托的宗旨，高息攬存、違規(guī)發(fā)放貸款，制造了大量不良資產(chǎn)，造成資不抵債、被迫破產(chǎn)整頓的教訓(xùn)。

 

在金融領(lǐng)域，信托的風(fēng)險(xiǎn)不可低估。如果不嚴(yán)加管理，容易出現(xiàn)打著信托的旗號(hào)違規(guī)籌資現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)非法集資的金融騙局，影響金融秩序。我國(guó)目前房地產(chǎn)信托的主要形式有資金信托和財(cái)產(chǎn)信托，在房地產(chǎn)資金信托中又分為貸款類(lèi)信托、股權(quán)投資類(lèi)信托和購(gòu)買(mǎi)收益權(quán)或購(gòu)買(mǎi)物業(yè)加出租收益類(lèi)信托。目前主要是貸款類(lèi)信托。

 

實(shí)際上我國(guó)集合信托計(jì)劃是屬于債權(quán)性質(zhì)，有固定的收益率，有的高達(dá) 16%，而美國(guó)房地產(chǎn)投資信托則主要屬于股權(quán)投資性質(zhì)。貸款類(lèi)信托則是取得利息收入，股權(quán)投資信托主要是出租收入或物業(yè)出售升值的收入，二者性質(zhì)完全不同。另外，在避稅功能、收益憑證的上市流通性方面，中國(guó)與美國(guó)的房地產(chǎn)信托也存在差距。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托可以免公司所得稅和資本利得稅，而我國(guó)的房地產(chǎn)信托主要強(qiáng)調(diào)融資功能，實(shí)際上可以稱為融資信托，信托財(cái)產(chǎn)受益人必須交納個(gè)人所得稅，信托公司必須交納公司所得稅。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的收益權(quán)證流通性和變現(xiàn)性強(qiáng)，而我國(guó)只允許在特定人之間流通，變現(xiàn)性較差，手續(xù)復(fù)雜，投資人需要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的房地產(chǎn)信托實(shí)際上是房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)，是中小投資者分享房地產(chǎn)收益的渠道，而我國(guó)則是在先確定項(xiàng)目下的融資，投資不能在 房地產(chǎn)行業(yè) 內(nèi)實(shí)現(xiàn)多元化。

 

我國(guó)目前開(kāi)展的房地產(chǎn)信托具有產(chǎn)權(quán)或房地產(chǎn)信托性質(zhì)，如江蘇鎮(zhèn)江的鎮(zhèn)江快鹿產(chǎn)業(yè)港資產(chǎn)管理公司，規(guī)范實(shí)施物業(yè)投資管理和上市輔導(dǎo)，該公司直接發(fā)售 3億元產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)投資信托，通過(guò)資產(chǎn)抵押和租金收益為代償，認(rèn)購(gòu)產(chǎn)權(quán)單位的投資者同時(shí)得到專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司的擔(dān)保。這種產(chǎn)權(quán)或房地產(chǎn)投資信托是基于物權(quán)的投資產(chǎn)品。

 

目前，開(kāi)發(fā)商的資金需求很大，導(dǎo)致各種形態(tài)的國(guó)產(chǎn)房地產(chǎn)投資信托開(kāi)始登場(chǎng)。途徑主要有三種：一是契約型封閉式信托方式，信托投資公司作為基金管理人，商業(yè)銀行作為基金托管人，這被稱為“自上而下”的方式；二是以公司型自我償付方式，通過(guò)物業(yè)資產(chǎn)抵押保證下的 私募股權(quán) 投資，或叫“產(chǎn)權(quán)式房地產(chǎn)投資信托”，打成資產(chǎn)包，等待未來(lái)與上市房地產(chǎn)投資信托對(duì)價(jià)，這稱為“自下而上”方式；三是成立產(chǎn)業(yè)投資基金方式，購(gòu)并物業(yè)，實(shí)現(xiàn)最終產(chǎn)業(yè)投資基金的證券化上市交易，如天津“領(lǐng)銳基金”的做法，被稱為“中間開(kāi)花”方式。

 

從國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)信托可以看出，其組織形式有契約型和公司型。契約型房地產(chǎn)信托由投資人 (受益人、委托人)、受托人和托管人三方構(gòu)成。受托人按照信托契約，將收益權(quán)進(jìn)行分割并依據(jù)法律、法規(guī)和信托契約，負(fù)責(zé)信托基金的 經(jīng)營(yíng)管理 操作。公司型房地產(chǎn)信托的組織架構(gòu)是由投資人、房地產(chǎn)信托投資公司、基金保管公司(受托人)三方構(gòu)成。投資公司通過(guò)向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行股票，從廣大投資者手中籌集資金，成立專(zhuān)門(mén)的從事投資的股份有限公司，從事與房地產(chǎn)相關(guān)的各類(lèi)投資。美國(guó)是典型的公司型房地產(chǎn)信托，公司型資金的使用是依照公司章程決定的，與投資人間是股東與公司的關(guān)系；而其本身即是受托人，是通過(guò)分配股利進(jìn)行收益分配的。契約型則是以信托契約為依據(jù)，以受托人存在為前提，資金屬于信托財(cái)產(chǎn)。