在目前利率的水平下，房產(chǎn)是相對(duì)較好的投資產(chǎn)品，但風(fēng)險(xiǎn)也不小。

上海房產(chǎn)在過(guò)去的三年里，年收益率沒(méi)有低于15%的。房地產(chǎn)的收益率主要由資產(chǎn)回報(bào)率和租金回報(bào)率組成。上海房租的年回報(bào)率一般在5%。兩者之和是20%，也就是說(shuō)，上海房地產(chǎn)資產(chǎn)年收益率在20%。但目前從銀行貸款的融資成本是6%以下，因?yàn)?按揭利率是6%以下，因此通過(guò)運(yùn)用銀行貸款與市場(chǎng)利率之間的套利，賺取利差可達(dá)15%。

借錢投資-杠桿原理賺錢

在我們做生意或投資時(shí)，我們往往談回報(bào)率，意思是你在這個(gè)生意或項(xiàng)目中的每一百元錢每年為你賺進(jìn)多少元。一般生意投資賺錢的多少與資本總投入有關(guān)，往往是資本總投入的一個(gè)百分比，不管這個(gè)總投入是借來(lái)的或者是自己的。

對(duì)于一個(gè)投資者計(jì)算回報(bào)率有兩種方法：

資產(chǎn)總值回報(bào)率：

一個(gè)用100萬(wàn)元買的一個(gè)房子，第一年增值10萬(wàn)元，租金收入5萬(wàn)元。其回報(bào)率為15%

現(xiàn)金投入回報(bào)率：

一個(gè)100萬(wàn)元的房子，用20萬(wàn)現(xiàn)金+銀行貸款80萬(wàn)買回來(lái)。第一年增值10萬(wàn)元，租金5萬(wàn)元。還銀行貸款5萬(wàn)元。雖然其資產(chǎn)總值回報(bào)率還是15%。但如果計(jì)算20萬(wàn)現(xiàn)金投入的回報(bào)率=10萬(wàn)增值+5萬(wàn)租金-5萬(wàn)利息/20萬(wàn)現(xiàn)金投入=50%

借錢投資用杠桿原理將自己有限的資本

放大，不但使自己的錢努力為自己賺錢，而且用人家的錢來(lái)為自己賺錢。我有個(gè)朋友在2000年在上?；?00萬(wàn)元買了一套房子。三年后這套房子升值至200 萬(wàn)。我朋友100萬(wàn)資本三年的投資回報(bào)率是100% (不算租金收入)。假如我朋友換一種方式投資。同樣100萬(wàn)資本，買三個(gè)房子，貸款200萬(wàn)。三年后 出售三個(gè)房子得600萬(wàn)，去掉100萬(wàn)本金，30萬(wàn)銀行利息(按5%銀行利息算)200萬(wàn)貸款，利潤(rùn)270萬(wàn)。這種方式投資100萬(wàn)資金三年的投資回報(bào)率 是270/100 = 270%。是不借錢投資的2.7倍。

會(huì)借力使力的物理學(xué)家發(fā)明了滑輪，人就可以用以前一半的力氣提起同樣的重物;會(huì)借錢生錢的人，距離財(cái)富也會(huì)更近些。放貸者聲稱借貸的都是有錢人。

現(xiàn)在商業(yè)社會(huì)里是否敢于借錢投資是測(cè)試一個(gè)人的知識(shí)，眼光，膽略。很多人雖然有好的想法，但不敢去實(shí)踐，冒險(xiǎn)。所以他們只能是小富即安。而機(jī)會(huì)與成功總是留給那些敢于冒險(xiǎn)和創(chuàng)新的人。

在 西方，借貸能力是一個(gè)人的信譽(yù)及資產(chǎn)的標(biāo)志。銀行是根據(jù)你的抵押資產(chǎn)多少及償還能力來(lái)決定是否借錢給你或借給你多少。西方將債務(wù)分為優(yōu)良債務(wù)及不良債務(wù)。 所謂優(yōu)良債務(wù)是通過(guò)借錢的杠桿作用使你賺錢(扣除借貸成本后)，使得財(cái)富增長(zhǎng)收益遠(yuǎn)大于借貸的成本，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出于單靠自己本金投入所取得的收益。說(shuō)白了用 他人的錢來(lái)生錢。不良債務(wù)是借錢買享受或買不產(chǎn)生收益或產(chǎn)生的效益小于借貸成本的資產(chǎn)，結(jié)果使自己的現(xiàn)金流減少，也造成資產(chǎn)減少。

借錢投資的原則：

投資收益必須大于借錢的成本

借錢的目的是用錢的杠桿作用來(lái)放大自己的資本能力，賺更多的利潤(rùn)。但借貸是有成本的所以我們必須在決定借貸前仔細(xì)分析計(jì)算，確認(rèn)投資產(chǎn)生的效益必須大于貸款的開銷，否則就是不良借貸。

投資風(fēng)險(xiǎn)在可控制范圍內(nèi)

有 些投資項(xiàng)目不是很穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)很大，這時(shí)要分析計(jì)算自己的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大，自己是否可以掌控，一旦出現(xiàn)變數(shù)我是否還是否可以掌控，一旦出現(xiàn)變數(shù)我是否還有能 力還貸?比如借貸炒股票，期貨風(fēng)險(xiǎn)很大，自己沒(méi)有方法能力控制局勢(shì)發(fā)展。西方社會(huì)一般不提倡借錢投資股票，期貨。澳洲一個(gè)說(shuō)法是“你只能拿你平時(shí)用不著， 輸?shù)粢膊挥绊懩闵畹腻X去炒股” 而不是拿你的生活費(fèi)，買住房的錢去炒。而買房就不一樣，房產(chǎn)升值穩(wěn)定，即使有些短期的價(jià)格波動(dòng)，房子還在，你自己住在那 里，什么都不怕。而不像股票一個(gè)股下跌可能跌得什么都沒(méi)有。

自己有償還能力

借貸最重要的原則，不管投入的項(xiàng)目多么好，你必須得有償還能力。如你沒(méi)有償還能力最終資金鏈斷裂，你就全軍覆滅。我一個(gè)澳洲朋友曾經(jīng)一階段通過(guò)借貸手上持有16套房子，然后80年代末利息上升到17%，每月還款額急劇增加，最后全給銀行收繳。

借款多少為宜?有些借款你還本金加利息，有些借款你只要還利息，借了錢要確認(rèn)你有能力還。在西方，銀行審查你的借款資格的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是：還款一般不高于你收 入的1/3。不論是貸款買房還是買車，都必須滿足每月收入扣除支出仍有結(jié)余的條件，而貸款年限、貸款成數(shù)以及結(jié)余多少等，則需要根據(jù)家庭的實(shí)際情況而定， 合理的貸款比例因人而異。

但是，企業(yè)家商學(xué)院官方微信公眾平臺(tái)主編認(rèn)為：需要關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)，一是家庭的資產(chǎn)負(fù)債比率，即家庭債務(wù)與家

庭資產(chǎn)之比;二是每月還貸比，即每月還貸額與家庭月收入之比。兩個(gè)指標(biāo)在50%以下是安全的，保守一些，則控制在30%左右。

怎么做你能融到更多的錢?

銀行-如銀行愿意借給你這是首選。利息低，又不欠人情。一般銀行也不會(huì)向你提前還款，除非你自己要求。

民間借錢管道，不外乎跟親朋好友借錢、標(biāo)會(huì)、典當(dāng)、或找地下錢莊融資。

生財(cái)首先要有個(gè)好的理念。其次要用被證明了的成功方法。借錢生財(cái)是用借別人的錢加上自己的知識(shí)，眼光，膽魄來(lái)加速達(dá)到你的財(cái)務(wù)自由。

人生的初級(jí)階段是為錢而打工，但人生的高級(jí)階段是讓錢為你賺錢，尤其是善于利用他人的錢來(lái)為你賺錢。這樣你的成功不再局限于你有限的資本。

借錢投資增加你的資產(chǎn)持有的最快，最有效地辦法。寧波企業(yè)家提醒你，在做這一事情以前，你要三思，做好你的準(zhǔn)備，積累你的知識(shí)經(jīng)驗(yàn)，確認(rèn)你投入的項(xiàng)目是為你帶來(lái)豐厚收益的。要不然借貸既能放大你的收益，也能放大你的賠本買賣。我不希望我的朋友看了本文后去做不理性的借貸投資行為。