未來資本實(shí)力的競爭以及融資能力的競爭將會在很大程度上決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存能力和盈利能力。實(shí)際上,自從2009年以來,融資問題顯得越來越重要,而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資模式也在發(fā)生著變化。日前,由四川大鑫投資發(fā)布的《地產(chǎn)·金融投資白皮書》認(rèn)為,現(xiàn)階段,房地產(chǎn)融資將出現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn),而這兩個(gè)特點(diǎn)導(dǎo)致民間融資走向基金化運(yùn)作以及使得結(jié)構(gòu)融資興起。

        作為房地產(chǎn)融資最傳統(tǒng)的方式,開發(fā)貸款的優(yōu)勢正在逐漸削弱。而中國金融市場處在變革階段,具體地表現(xiàn)為融資方式變動較大,各類融資方式?jīng)]有形成成熟、穩(wěn)定的模式;各類創(chuàng)新較多,監(jiān)管沒有既定的體系,導(dǎo)致市場創(chuàng)新外部性和風(fēng)險(xiǎn)性較大,監(jiān)管政策頻出。

        該白皮書認(rèn)為,在這個(gè)大背景下,房地產(chǎn)投融資市場的格局也會出現(xiàn)一些不同于成熟市場的特征。但隨著市場化改革的推進(jìn),房地產(chǎn)投融資市場走向模式化、穩(wěn)定化的趨勢不會改變?，F(xiàn)階段,房地產(chǎn)融資將出現(xiàn)投資人的專業(yè)化和融資的直接化的特點(diǎn)。該白皮書判斷,前者會將民間融資走向基金化運(yùn)作,后者會使得結(jié)構(gòu)融資興起。

        對于融資基金化,從房地產(chǎn)的創(chuàng)新融資方式來看,實(shí)際上都是集合資金。從集合資金的組織形式來看,其發(fā)展的終極階段應(yīng)該是投資基金,包括私募投資基金和公募投資基金。這有如下原因:從財(cái)產(chǎn)性質(zhì)上看,只有以信托關(guān)系的組織形式,才能完全解決集合資金與管理人和投資人自由資產(chǎn)的隔離問題。集合資金的募集方式成敗的關(guān)鍵在于能否做到財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立,如果財(cái)產(chǎn)不獨(dú)立,資產(chǎn)的穩(wěn)定性得不到保障,極有可能發(fā)生法律糾紛。而基金財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性有助于解決這個(gè)問題。從資金管理上看,只有引入了專業(yè)、專職管理人的管理體制,才有可能提高投融資效率,擴(kuò)大集合資金的規(guī)模。目前的產(chǎn)權(quán)式融資也好,民間借貸也罷,其融資具有短期性,投資人撤資的可能性較大,這將使開發(fā)商的融資成本上升,引入了專業(yè)的基金管理人的融資,資金將比目前更為穩(wěn)定。從融資方式上看,只有突破了傳統(tǒng)的借貸關(guān)系,進(jìn)行物權(quán)、股權(quán)為投融資關(guān)系的融資,才有可能讓資金提供方或其管理人獲得更多的經(jīng)營權(quán)利,改變目前投資風(fēng)險(xiǎn)、投資收益基本上由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)狀,有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。

        當(dāng)然,這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。從基金管理人的角度看,其第一步應(yīng)該是引入專業(yè)的管理人,這些管理人憑借其對房地產(chǎn)市場熟悉,能夠捕捉到較好的投資機(jī)會,憑借其金融資源的雄厚,能夠在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中有較多的話語權(quán)。第二步應(yīng)該是管理人的自主化經(jīng)營,被市場認(rèn)可的房地產(chǎn)基金公司能迅速被市場認(rèn)可,從而承擔(dān)起更多責(zé)任。其將會脫離傳統(tǒng)的資金管理人定位,而集房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金募集者、項(xiàng)目操盤者、進(jìn)度管理者為一身,憑借其資源整合能力,在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮更大的作用。

        當(dāng)然,從另一角度看,截至目前,房地產(chǎn)融資的主要方式還是公司融資,融資款項(xiàng)回收更多的依靠的是融資主體(項(xiàng)目公司)及其母公司和實(shí)際控制人的信用,這給資金提供方更多的項(xiàng)目外風(fēng)險(xiǎn),如實(shí)際控制人的個(gè)人債務(wù)、母公司的其他項(xiàng)目的安全性都可能對房地產(chǎn)項(xiàng)目融資構(gòu)成較大影響,甚至出現(xiàn)項(xiàng)目融資還款完全與項(xiàng)目質(zhì)量無關(guān)的情況,這一方面增加了資金提供方的風(fēng)險(xiǎn),另外一方面也使得房地產(chǎn)融資成本上升。

        白皮書認(rèn)為,其出路在于摒棄傳統(tǒng)融資的模式,通過SPV結(jié)構(gòu)化安排,使項(xiàng)目公司與母公司及實(shí)際控制人之間做完全的隔離,使得投資風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目本身的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)一致,減輕融資成本,提高融資效率及整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的效率。除去傳統(tǒng)意義上的資產(chǎn)證券化,尤其是按揭貸款證券化(MBS實(shí)際上是讓物業(yè)按揭貸款的提供商獲得融資,從而使得貸款提供商能擴(kuò)大按揭貸款的提供能力,從而變相擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)的融資)外,還有夾層融資和房地產(chǎn)信托模式。