房地產(chǎn)信托得以快速發(fā)展的兩個(gè)主要原因，一是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取開(kāi)發(fā)貸的難度增加，二是房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式多樣，能夠靈活滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。
快速增長(zhǎng)且規(guī)模巨大的房地產(chǎn)信托，在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控措施前所未有的嚴(yán)厲背景下，其風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題成了關(guān)注的焦點(diǎn)。媒體關(guān)于房地產(chǎn)信托充斥這大量這樣的字眼：“提前清償、風(fēng)險(xiǎn)暗涌”、“兌付高峰、風(fēng)險(xiǎn)高企”、“多米諾效應(yīng)將導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”等等。房地產(chǎn)信托可謂“風(fēng)聲鶴唳”。
房地產(chǎn)信托目前風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)到底有多高？提前清償是否意味著風(fēng)險(xiǎn)？能否應(yīng)對(duì)兌付高峰？會(huì)否引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？
1、提前清償是否意味著風(fēng)險(xiǎn)？
2012年以來(lái)，大約有50只房地產(chǎn)信托提前清償，那是不是說(shuō)明房地產(chǎn)信托出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)？
事實(shí)并非如此。房地產(chǎn)信托提前清償主要有以下幾種情況。
第一，房地產(chǎn)商找到新的融資渠道后，不愿使用高成本信托資金，因此會(huì)提前償還投資者本金及收益。這種情況最多。房地產(chǎn)信托的融資成本要高于銀行貸款，當(dāng)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)到一定程度，能夠符合銀行貸款了，就會(huì)償還信托資金。而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、銀行貸款到位等存在不確定性，于是信托設(shè)立之時(shí)將期限設(shè)置稍長(zhǎng)，但約定可提前結(jié)束。因此，這種情況的提前清償屬于正常業(yè)務(wù)操作，跟風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有關(guān)系。
第二，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榭紤]房?jī)r(jià)等因素暫時(shí)不打算開(kāi)發(fā)，因此信托到期時(shí)沒(méi)形成銷售，而房地產(chǎn)公司自身又有資金，就提前清償了。
第三，項(xiàng)目確實(shí)出了問(wèn)題，信托公司為了控制風(fēng)險(xiǎn)，提前清盤(pán)。這種情況極個(gè)別。這事實(shí)上也體現(xiàn)了信托公司風(fēng)險(xiǎn)控制方面的能力，從信托計(jì)劃設(shè)立之初，信托公司便會(huì)全程介入并監(jiān)控房地產(chǎn)商的銷售情況和現(xiàn)金流，一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)存在兌付問(wèn)題便會(huì)采取具有針對(duì)性的風(fēng)控措施。
2、能否應(yīng)對(duì)兌付高峰？
房地產(chǎn)信托期限最常見(jiàn)的為2年，而房地產(chǎn)信托密集發(fā)行期主要在2010年及2011年上半年。由此，2012年和2013年上半年是信托兌付的高峰。2012年總共有2000億至2500億元房地產(chǎn)信托到期，其中3月、6月和9月為兌付高峰期。從年初開(kāi)始，好多人就在擔(dān)心兌付高峰能否應(yīng)付過(guò)去，不過(guò)目前看來(lái)，已經(jīng)平穩(wěn)度過(guò)上述三個(gè)兌付高峰。2013年一季度兌付規(guī)模為400億元，二季度為500億元，基本跟2012年持平。
其實(shí)，2011年11月、12月才是房地產(chǎn)信托最難的時(shí)候，房子賣不出去，但也成功渡過(guò)難關(guān)?，F(xiàn)在無(wú)論從房?jī)r(jià)還是銷售量，形勢(shì)都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于當(dāng)時(shí)。
尤其需要注意的是，房地產(chǎn)信托事實(shí)上幾乎不存在實(shí)質(zhì)性的兌付風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托采取了充足的抵押擔(dān)保措施，抵押率通常在50%以下。即使不能到期兌付，也可通過(guò)發(fā)新補(bǔ)舊、找第三方接盤(pán)和變賣抵押資產(chǎn)等方式，保證投資者資金安全。
第一種常見(jiàn)方式是發(fā)新補(bǔ)舊。如2011年10月，四川信托推出8億元青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃，以接盤(pán)中融信托2010年8月發(fā)行的一只“中融·青島凱悅”信托產(chǎn)品。2011年4月，華融信托發(fā)行華信大足優(yōu)先級(jí)受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計(jì)劃，該計(jì)劃受讓一開(kāi)發(fā)商持有的金谷信托同名計(jì)劃9050萬(wàn)份優(yōu)先級(jí)受益權(quán)。
第二種常見(jiàn)方式是賣給資產(chǎn)管理公司。如中誠(chéng)信托將深圳紫園投資集合信托提前終止，將房地產(chǎn)信托貸款轉(zhuǎn)讓給華融資產(chǎn)管理公司。
另外還有賣給其他房地產(chǎn)商、賣給房地產(chǎn)基金、抵押資產(chǎn)拍賣等方式。
其實(shí)再不濟(jì)，信托公司也有實(shí)力自己接盤(pán)，風(fēng)險(xiǎn)全部自己承擔(dān)。2012年6月30 日信托全行業(yè)實(shí)收資本為913.56億元，平均每家13.84億元。2011年12月31日全行業(yè)利潤(rùn)總額增加為298.57億元，平均每家4.52億元；2012年2季度全行業(yè)半年度利潤(rùn)總額為189.96億元。如果按照中金公司預(yù)期，10%-15%的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目可能出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)， 2012年可能有200億元左右的房地產(chǎn)信托有違約風(fēng)險(xiǎn)，這也就是信托業(yè)半年的利潤(rùn)。
3、會(huì)否引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？
當(dāng)然，即使有房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出問(wèn)題，也不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
第一，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目之間相互獨(dú)立，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)彼此傳遞。
第三，合格投資者制度使信托清算壓力大大緩解，目前300萬(wàn)元以上的投資者認(rèn)購(gòu)金額占自然人認(rèn)購(gòu)總規(guī)模的78.4%。
第三，房地產(chǎn)信托規(guī)模僅占全國(guó)信托公司受托資產(chǎn)總規(guī)模的12%左右，不會(huì)對(duì)信托業(yè)有根本性影響。
綜上，目前中國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)并不高，不會(huì)出現(xiàn)大的兌付風(fēng)險(xiǎn)，更不會(huì)引起系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而鑒于房地產(chǎn)信托獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)房地產(chǎn)信托理應(yīng)得到進(jìn)一步發(fā)展。
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