融創(chuàng)中國(guó)公告顯示，截至2016年10月底，實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約1080.3億元，同比增長(zhǎng)91%。已經(jīng)跨入千億俱樂(lè)部的融創(chuàng)中國(guó)，在房地產(chǎn)行業(yè)多輪調(diào)控中迅速實(shí)現(xiàn)了“彎道超車(chē)”，并在行業(yè)低谷期頻繁發(fā)起多起大筆并購(gòu)。故在行業(yè)看來(lái)，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的理解和行業(yè)投資邏輯分析具有行業(yè)借鑒意義。

這一次孫宏斌拿到的演講主題是“中國(guó)房企的投資邏輯和風(fēng)險(xiǎn)”。嚴(yán)厲調(diào)控之下，行業(yè)頻繁震蕩，并購(gòu)、轉(zhuǎn)型成為行業(yè)主題。房地產(chǎn)從業(yè)者甚至出現(xiàn)了前所未有的迷茫。未來(lái)在哪里？這是很多人想要知道的答案。

對(duì)于本輪調(diào)控政策，孫宏斌認(rèn)為，非常嚴(yán)峻。“對(duì)于這次調(diào)控的嚴(yán)密程度，很多企業(yè)是預(yù)計(jì)不足的。本輪宏觀調(diào)控嚴(yán)厲程度超過(guò)過(guò)往每一次。”

孫宏斌斷言：“房地產(chǎn)行業(yè)再增長(zhǎng)已經(jīng)很難。”

流動(dòng)性依然會(huì)相對(duì)充裕

在房地產(chǎn)行業(yè)，能否對(duì)市場(chǎng)有著清晰的判斷幾乎決定了一家房企的生存狀況。開(kāi)發(fā)商們每天最關(guān)注的也是政策的變化，進(jìn)而影響企業(yè)的投資決策。

在孫宏斌看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的判斷和投資邏輯很簡(jiǎn)單。“這是我們天天干的事，所以比較簡(jiǎn)單。”孫宏斌對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷，總體而言，孫宏斌的判斷是謹(jǐn)慎而不恐慌。他認(rèn)為，即使在下行期，中國(guó)大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)并沒(méi)有發(fā)生變化，投資的邏輯和規(guī)則也沒(méi)有發(fā)生變化，所以即便經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，依然可以在國(guó)內(nèi)找到發(fā)展機(jī)遇，始終看好國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)其判讀進(jìn)行了總結(jié)。第一，全球經(jīng)濟(jì)下行的壓力依然較大，在這樣的時(shí)段，不管全世界哪個(gè)政府都會(huì)實(shí)行較為寬松、低利率的政策。這是必然的選擇；第二，資金流動(dòng)性依舊充裕，經(jīng)濟(jì)下行必然會(huì)實(shí)行偏寬松的貨幣政策；第三，匯率問(wèn)題需要重視，企業(yè)美元債匯兌損失也依舊在，國(guó)內(nèi)融資和發(fā)展仍然有機(jī)會(huì)；第四，謹(jǐn)慎看待杠桿問(wèn)題，“誰(shuí)能借到更便宜更長(zhǎng)的錢(qián)，穿越周期的錢(qián)，誰(shuí)就厲害”；第五，建議企業(yè)謹(jǐn)慎看待海外投資，因?yàn)楹Ｍ馔顿Y過(guò)程中仍然存在一些限制和區(qū)別，包括市場(chǎng)環(huán)境、銀行效率、服務(wù)等問(wèn)題的存在，不如在國(guó)內(nèi)做投資發(fā)展。

對(duì)于時(shí)下備受詬病的高房?jī)r(jià)，孫宏斌也坦言，如果算房?jī)r(jià)收入比，很多人都買(mǎi)不起房，但大多數(shù)人是通過(guò)資產(chǎn)收入而非工資收入買(mǎi)房。在他看來(lái)，堅(jiān)持做高端、堅(jiān)持做改善仍然有機(jī)會(huì)，而且會(huì)越做越好。

市場(chǎng)預(yù)期會(huì)降

國(guó)慶期間，北京等多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控政策。一些城市調(diào)控手段的嚴(yán)厲程度達(dá)到了史上之最。近期，又有多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，市場(chǎng)整體政策環(huán)境持續(xù)從緊。

孫宏斌也深感本輪調(diào)控之嚴(yán)峻。他認(rèn)為，很多同行并沒(méi)有認(rèn)識(shí)這次調(diào)控的嚴(yán)峻性。“再怎么重視這次宏觀調(diào)控都不為過(guò)。為什么地價(jià)那么貴？原因是房子賣(mài)得不錯(cuò)，貸款也不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商有錢(qián)了。所以，前幾個(gè)月踏空的一直沒(méi)買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商急了。地價(jià)會(huì)便宜嗎？一定會(huì)?？炝恕?rdquo;

在孫宏斌看來(lái)，銀行信貸收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商影響特別大。表面上，市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期還未發(fā)生改變，但最終會(huì)發(fā)生改變。“（樓市）一直說(shuō)降，其實(shí)沒(méi)降。購(gòu)房者的預(yù)期說(shuō)著說(shuō)著就給改了。另外，（當(dāng)前調(diào)控背景下）投資者買(mǎi)不了。首付款太高了，有的城市首付高達(dá)70%，甚至80%。”

基于上述判斷，孫宏斌認(rèn)為做房地產(chǎn)很簡(jiǎn)單。分兩段：買(mǎi)對(duì)地，蓋好房。首先把投資做對(duì)，什么時(shí)候，選擇什么城市，買(mǎi)什么樣的地，很重要，地買(mǎi)錯(cuò)了，蓋什么都錯(cuò)。要充分認(rèn)識(shí)中國(guó)城市發(fā)展、市場(chǎng)供需、宏觀政策的發(fā)展規(guī)律和資源錯(cuò)位帶來(lái)的不平衡狀態(tài)，做好時(shí)間和空間的選擇。

“有的第一階段（買(mǎi)地）做得差，第二階段（蓋房）做得好，有的第一階段做得好，第二階段做得差，都不行。但首先要買(mǎi)對(duì)地，也就是做對(duì)投資。房地產(chǎn)行業(yè)的投資比別的行業(yè)都難，因?yàn)橘I(mǎi)一塊地三年后才能看到收入，再加上杠桿的利用，使得事情變得很復(fù)雜。地買(mǎi)錯(cuò)了，蓋什么房子都賣(mài)不出去。地買(mǎi)對(duì)了，能夠把產(chǎn)品和服務(wù)做好，把品牌做好，房子就更好賣(mài)了。”

孫宏斌判斷，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)是集中度越來(lái)越高。現(xiàn)在前一百名房企的市場(chǎng)占有率是40％多，相信5到10年后會(huì)集中到70%多，前十名的占有率會(huì)到達(dá)百分之二三十。未來(lái)并購(gòu)是趨勢(shì)，小公司將不斷被大公司收購(gòu)。這個(gè)規(guī)律弄不明白的話，小而美的企業(yè)很可能就變成“小而沒(méi)”了。截止到今年10月底，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模已經(jīng)達(dá)到9萬(wàn)億。房地產(chǎn)到10萬(wàn)億規(guī)模再增長(zhǎng)很難。

根據(jù)CRIC的《中國(guó)房企前10月銷(xiāo)售排行榜》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；l(fā)凸顯。從前10月房企的銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)1000億規(guī)模的房企有望達(dá)10-13家，2000億規(guī)模的房企有望2-3家，3000億有可能會(huì)出現(xiàn)3家。其中1000億房企中，除了已經(jīng)實(shí)現(xiàn)1000億的恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠地、保利、中海、融創(chuàng)7家企業(yè)以外，華夏、萬(wàn)達(dá)、綠城、金地、龍湖也有機(jī)會(huì)跨進(jìn)1000億門(mén)檻。在3000億規(guī)模，恒大、萬(wàn)科成為首次突破3000億大關(guān)的房企。另外，碧桂園今年以來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)也十分強(qiáng)勁，不排除在年前也有突破3000億的可能。

對(duì)于未來(lái)，孫宏斌認(rèn)為，有錢(qián)就買(mǎi)地，沒(méi)錢(qián)就賣(mài)房。任何形勢(shì)再不確定，企業(yè)的選擇都是確定的。