房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅費有11種：
營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等。
此外還有地方教育費、河道維護費等地方性收費。
車船使用稅等企業(yè)常規(guī)性稅種沒有考慮。
增值稅等該行業(yè)偶發(fā)性稅種不作考慮。
二、各稅種介紹
1、營業(yè)稅
⑴稅目與稅率
營業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)（包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物）兩個稅目，稅率都是5%。
⑵特殊規(guī)定
轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。（《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條）
在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。
以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。2002年12月《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對這種行為征稅辦法重新作出規(guī)定，自2003年1月1日起，對以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。
土地租賃和不動產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。
土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。
在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。
⑶納稅地及納稅時間
納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅。
營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
⑷抵減問題
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。
單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。（《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》財稅[2003]16號）
2、城市維護建設(shè)稅 計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。
稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。
計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。
3、教育費附加
教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額 費率為3%。
計算公式:應(yīng)交教育費附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額×費率。
4、土地增值稅
計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。
計算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金
5、房產(chǎn)稅
（1）以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。計算公式為：
房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（評估值）×（1－30％）×1.2%
?。?）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。計算公式為:
房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝年租金收入×12％
6、土地使用稅
土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。
7、印花稅
印花稅是對在 經(jīng)濟 活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。
?、砰_發(fā)企業(yè)的會計帳簿、營業(yè)執(zhí)照等貼印花稅；
⑵土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅（《關(guān)于印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號第三條規(guī)定，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅）；
⑶在土地開發(fā)咨詢、施工、采購、房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅；
⑷進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動同時收取；
⑸在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，
8、企業(yè)所得稅
計稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準(zhǔn)予扣除項目金額
稅率：
⑴企業(yè)所得稅的稅率為25%。
⑵非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。
⑶符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
⑷國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅
⑸外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡期。
計算公式：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率
9、耕地占用稅
占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。
耕地占用稅的稅額規(guī)定如下：
（一）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10元至50元；
?。ǘ┤司爻^1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；
（三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；
（四）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。
10、個人所得稅
個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。
房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補償?shù)雀黜椦a償?shù)纳娑惽闆r。
11、契稅
契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。
注意：買受方的單位和個人為契稅的納稅人。
契稅以按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)。
現(xiàn)行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。大連市目前土地轉(zhuǎn)讓稅率為4%，在建工程轉(zhuǎn)讓稅率為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為1.5%，非普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為4%。
應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格*稅率。
三、涉稅環(huán)節(jié)介紹
| 階段 | 經(jīng)營環(huán)節(jié) | 影 響 稅 種 | 備 注 |
| 開發(fā)建 設(shè)期 | 取得土地使用權(quán) | 契稅、耕地占用稅 | 由財政部門征收 |
| 設(shè)計、施工、監(jiān)理、咨詢 | 印花稅 | ||
| 自營工程 | 個人所得稅 | ||
| 銷售期房 | 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅 | ||
| 租 售 管 理 期 | 銷售房屋 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) | 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅 | 營業(yè)稅按“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動產(chǎn)”的計稅依據(jù)不同。 |
| 出租房屋或土地 | 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費）、印花稅 | 營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目 | |
| 自用房屋或土地 | 房產(chǎn)稅、土地使用稅（費） | ||
| 贈與房屋或土地 | 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、土地增值稅 | 視同銷售不動產(chǎn) | |
| 代收費用 | 營業(yè)稅 （城建稅、教育費附加） | 代收費用手續(xù)費合并營業(yè)收入計稅 | |
| 房屋抵押貸款 | 印花稅 | 以房抵債時按銷售不動產(chǎn)納稅 | |
| 對所建房屋兼營物業(yè)
管理
以及餐飲、娛樂等服務(wù) | 營業(yè)稅（城建稅、教育費附加）、企業(yè)所得稅、個人所得稅 | 營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率 | |
| 股利分配 | 個人所得稅 | 個人股東所得股利按股息、紅利所得計稅 |
