國(guó)際上房?jī)r(jià)與家庭收入比率（房?jī)r(jià)除以全家收入）應(yīng)該是4-6倍，而中國(guó)目前到房?jī)r(jià)與收入比率是25倍以上，一家人不吃不喝，要25年才能買(mǎi)得起一套房子。以此來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)太高了。

但也有經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)此持反對(duì)意見(jiàn)。按照最基本的經(jīng)濟(jì)理論。任何商品的價(jià)格，是由市場(chǎng)的需求方和供應(yīng)方來(lái)決定。如果供應(yīng)方對(duì)商品供應(yīng)的數(shù)量大，而需求方對(duì)商品的需求不大，那么商品自然會(huì)降價(jià)。如果需求方對(duì)商品的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)供應(yīng)量，那么商品的價(jià)格會(huì)不斷上漲。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家的角度來(lái)看，未來(lái)中國(guó)房子的供應(yīng)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于民眾的需求數(shù)量，這才是房?jī)r(jià)大漲的根本原因。因此不能拿國(guó)外的房?jī)r(jià)和收入比率來(lái)證明中國(guó)房?jī)r(jià)有泡沫。比如，美國(guó)土地面積和中國(guó)差不多，但美國(guó)的可用地面積大大超過(guò)中國(guó)，而美國(guó)人口三億，只有中國(guó)的四分之一不到。美國(guó)的購(gòu)買(mǎi)需求量和供應(yīng)量比較平緩，沒(méi)有出現(xiàn)類似中國(guó)那樣的房產(chǎn)供需的巨大不平衡。因此美國(guó)的房?jī)r(jià)與收入比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國(guó)是應(yīng)該的，即便是美國(guó)絕對(duì)房?jī)r(jià)低于中國(guó)，也是可以理解的。中國(guó)的高房?jī)r(jià)是因?yàn)楣┬桕P(guān)系造成的，這符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

這里主要的爭(zhēng)論點(diǎn)，在于什么才是市場(chǎng)需求。

首先我們要搞清楚的，什么才是經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系中的“供”和“需”的力量。理論上說(shuō)，商品經(jīng)濟(jì)中商品的合理價(jià)格，是由市場(chǎng)的需求數(shù)量和供應(yīng)數(shù)量所決定。需求量持續(xù)增加相對(duì)大于供應(yīng)數(shù)量，商品價(jià)格自然上升。但這里有個(gè)很大的隱蔽前提，那就是，對(duì)于不斷高升的商品價(jià)格，首先，需求者覺(jué)得商品的價(jià)格是合理的，可以接受的，買(mǎi)得起的。只有在滿足這個(gè)前提下，商品需求者的“購(gòu)買(mǎi)意愿”，才會(huì)轉(zhuǎn)化為需求者的“購(gòu)買(mǎi)能力”，商品價(jià)格才有繼續(xù)上升的空間。

一旦需求者感到該商品的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理，不接接受，或者說(shuō)根本就買(mǎi)不起了，那么需求的一方，其購(gòu)買(mǎi)需求量就會(huì)下降。當(dāng)供應(yīng)不變，需求量下降時(shí)，那么商品價(jià)格就會(huì)下降。這才是真正的經(jīng)濟(jì)供需的關(guān)系。

而上面那些中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的錯(cuò)誤，在哪里呢？他們把民眾的“購(gòu)買(mǎi)意愿”，簡(jiǎn)單地等同了“購(gòu)買(mǎi)能力”。在經(jīng)濟(jì)的供需關(guān)系平衡中，需求方有“購(gòu)買(mǎi)意愿”，并不等于具有“購(gòu)買(mǎi)能力”。

比如，一個(gè)22歲的中國(guó)大學(xué)畢業(yè)的男性，很喜歡開(kāi)法拉利跑車(chē)，但他的月收入和所有資產(chǎn)，讓他根本買(mǎi)不起一輛法拉利跑車(chē)。那么他的購(gòu)買(mǎi)意愿，無(wú)法轉(zhuǎn)化為商品經(jīng)濟(jì)上的購(gòu)買(mǎi)能力。另外一位40歲的中國(guó)男性，資產(chǎn)有幾千萬(wàn)，買(mǎi)一輛法拉利不是問(wèn)題，可他覺(jué)得法拉利車(chē)根本不值得買(mǎi)。因此，雖然他有潛在購(gòu)買(mǎi)法拉利的能力，但因?yàn)闆](méi)有購(gòu)買(mǎi)意愿，也沒(méi)有形成對(duì)法拉利的購(gòu)買(mǎi)力。

目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就存在這個(gè)問(wèn)題。想買(mǎi)房子的人，的確有很強(qiáng)烈的買(mǎi)房意愿，但房?jī)r(jià)實(shí)在太高，家庭經(jīng)濟(jì)收入水平太低，根本買(mǎi)不起，因此民眾的購(gòu)買(mǎi)意愿，沒(méi)有轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)上需求方的購(gòu)買(mǎi)能力。

可見(jiàn)，在商品經(jīng)濟(jì)的供需價(jià)格平衡的公式中，所謂的需求方，必須要有足夠的“購(gòu)買(mǎi)能力”，才能算是決定商品價(jià)格的供需關(guān)系的“需”方。如果一群人，只有“購(gòu)買(mǎi)意愿”而沒(méi)有“購(gòu)買(mǎi)能力”，或者有“購(gòu)買(mǎi)能力”卻沒(méi)有“購(gòu)買(mǎi)意愿”，那么這群人就不屬于經(jīng)濟(jì)定義供需關(guān)系中的“需”方。

那么為何中國(guó)的房?jī)r(jià)依然居高不下？這里有“炒房團(tuán)”的功勞。當(dāng)大量資金集中進(jìn)行大規(guī)模的炒買(mǎi)時(shí)，商品價(jià)格就會(huì)突然暴漲。比如2008年金融危機(jī)前的石油價(jià)格，在全世界需求并沒(méi)有出現(xiàn)明顯變化的情況下，一路高攀超過(guò)100多美元一桶，這是國(guó)際期貨炒家大量買(mǎi)進(jìn)造成的。中國(guó)房?jī)r(jià)的不斷高企，在于大量資金的炒作行為嚴(yán)重扭曲了房產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，給市場(chǎng)一種錯(cuò)覺(jué)，仿佛市場(chǎng)的“需求量”奇大無(wú)比。

虛幻的泡沫的破滅，也是炒房團(tuán)開(kāi)始撤資之際。當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)，炒家撤出石油期貨市場(chǎng)，石油價(jià)格頓時(shí)暴跌至60多美元一桶。只有當(dāng)炒房資金撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正的供需關(guān)系才會(huì)水落石出。只有到這時(shí)我們才發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)今的高位房?jī)r(jià)，根本不是一個(gè)客觀供需關(guān)系下的合理價(jià)位，炒家的危害就在于此。