從今年1—4月份全國商品房面積、銷售額同比下降了7%左右，我認(rèn)為導(dǎo)致這樣一個下降的因素主要有三個方面：

　　一、去年同期基數(shù)過高的原因，這是不可忽視的原因，這個情況在去年年底業(yè)界人士也早就預(yù)計到了。去年同期全國商品房銷售面積在1—4月份是40%，銷售額增長是60%左右，這樣的高基數(shù)在目前以自住型需求為主的市場情況下很難超過去年同期。銷售指標(biāo)是非常重要的，銷售數(shù)字好，后面才有價格、土地、開工、投資等數(shù)據(jù)上去，如果銷售指標(biāo)不好，后面所有的指標(biāo)都不好。銷售是兩個指標(biāo)，盡管今年1—4月份出現(xiàn)了負(fù)增長，但是從絕對的銷售量上來看，實際上今年1—4月份賣的房子總量仍然是很大的，僅僅是低于去年的同期，而高于去年以外任何一年的同期。就銷售的絕對量來說，確實是說賣了非常多的房子，只是因為去年賣得更多，基數(shù)原因?qū)е碌呢?fù)增長是必然的。在自住型需求為主的情況下，連續(xù)推高銷售的高增長是很難實現(xiàn)的。

　　 二、個貸上半年收緊，對銷售購房愿望的實現(xiàn)的的確確產(chǎn)生了非常實際的負(fù)面影響，今年以來個人住房抵押貸款成本在持續(xù)上升，我們原來國家有政策，對首次置業(yè)的家庭購房貸款利率是打8折的，今年不但不打8折，還要上浮10%左右，關(guān)鍵是沒有額度，很多商業(yè)銀行確實是停止了或者是大幅度減少了對個人住房抵押貸款額度的發(fā)放。又出現(xiàn)了2011年面對的情況，開發(fā)企業(yè)把房子賣出去了，錢回不來，貸款拿不到。可以說，在目前房價水平下，很多大城市，如果沒有貸款的支持，買房的愿望是很難實現(xiàn)的，這是第二個原因，個貸收緊。銀行為什么把個貸作為最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的業(yè)務(wù)放棄了呢？很多的原因，大家都知道，就是現(xiàn)在整個社會貸款成本上升，大量理財?shù)腻X進(jìn)入了用錢的需求方，導(dǎo)致個貸特別是首次置業(yè)的貸款是虧損的、很不掙錢的業(yè)務(wù)，銀行也不愿意放，因為存款減少了貸款就少，有限貸款的情況下，愿意上浮利率20—30%貸給那些有需求者，不愿意貸給個人住房抵押貸款，這是一個實實在在的問題，盡管央行要求商業(yè)銀行執(zhí)行國家的政策，但是目前來看，效果并不是特別的明顯。

　　三、今年以來對房地產(chǎn)市場的極度悲觀的信息，導(dǎo)致觀望情緒較為嚴(yán)重。我們也觀察了一下，端午節(jié)的假期你可以看到三個現(xiàn)象：1、成交量少；2、看房子的人很多，包括二手房的訪客量沒有變；3、開發(fā)企業(yè)推盤的熱情、賣房的情況也在增加。這就是賣的多、看的多、成交的少，主要是觀望。觀望有很大的原因，我覺得就是一些極度悲觀的信息，特別是那些有數(shù)、有表、有圖像的報告結(jié)論挺嚇人的。比如，有一個研究報告就中國房地產(chǎn)市場2014年崩盤的12大理由，第一個理由說2013年中國城市竣工住房面積25.96億平米，可以推斷，2013年中國的人均住房面積已經(jīng)超過日本，到2017年中國人均住房面積將達(dá)到51平方米，這是一個巨大的數(shù)字。在這樣的情況下，中國房地產(chǎn)市場根本無法支撐，肯定要崩盤的。但是我查遍了所有的數(shù)據(jù)，到底這個數(shù)據(jù)從哪兒來，實際上查不到。中國城市住房竣工面積說是25.96億平米，這是大大高估了實際的供給，2013年真實的住房竣工面積是多少呢？657個市加上約兩萬個鎮(zhèn)，總竣工面積，包括商品房、保障房、自建房、集資建房等竣工面積只有11.7億平米，農(nóng)村加城市才接近20億平米，和僅城市就竣工25.96億平米的結(jié)論差距巨大。所以這種輿論對購房者的觀望心理影響比較大。

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)盡管自身有很多問題需要時間來消化，但就發(fā)展階段來說，目前仍處于發(fā)展期，我不認(rèn)同把市場的正常調(diào)整叫做崩盤。

　　目前關(guān)于經(jīng)濟(jì)形勢形成的一個共識就是“三期”疊加，實際上房地產(chǎn)面臨著同樣的情形。

　　一、關(guān)于增速的換擋期。房地產(chǎn)行業(yè)不可能再現(xiàn)過去十年的高速增長。我們這幾年對行業(yè)走勢的判斷就是三句話：第一需求總量仍然很大，第二增速一定放緩，第三分化一定加劇。所以，房地產(chǎn)也是增速換擋期，從過去兩位數(shù)的增長，到現(xiàn)在的個位數(shù)的增長，甚至出現(xiàn)負(fù)增長也是有可能的。

　　二、關(guān)于前期刺激政策的消化期。這一兩年房地產(chǎn)的供應(yīng)量上升非?？?，何嘗不是前期刺激政策在房地產(chǎn)行業(yè)的體現(xiàn)呢？比如城鎮(zhèn)人均住房面積，在2009年以前城鎮(zhèn)的人均住房竣工面積大約在1—1.2平方米左右，但是2013年城鎮(zhèn)人均住房面積是1.64，而且分布不均衡，像廣東、上海、北京這些地方人均住房竣工面積是連1平方米都不到?，F(xiàn)在住房市場發(fā)展的問題已經(jīng)不是總量的問題了，現(xiàn)在主要是結(jié)構(gòu)性的問題。所以，近幾年供應(yīng)量上升，第一個原因是過去十年連續(xù)的竣工面積高增長；第二是寬松貨幣政策在房地產(chǎn)市場資金的凝聚，特別是金融危機(jī)之后，我們的出口不振，實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力非常大，投資集中在房地產(chǎn)；第三就是這兩年我們集中探討的話題，是發(fā)展直接融資，直接融資帶來一個什么結(jié)果呢？也是轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，原來投機(jī)和投資性需求，在限購和限貸政策下，原來買房的需求資金現(xiàn)在通過信托、私募、各種理財渠道等進(jìn)入房地產(chǎn)變成了供給的投資。第四個原因是地方土地財政的推波助瀾。在這樣的情況下，目前面臨的總體供應(yīng)關(guān)系發(fā)生了變化，算總賬看2011—2013年的供應(yīng)量是增長很快的，地區(qū)是不平衡的，這點是需要引起足夠的重視的。

　　三、關(guān)于轉(zhuǎn)型調(diào)整的陣痛期。這對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實也非常有意義，就是今后要轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型對我們這個行業(yè)來說也是陣痛，這個陣痛的結(jié)果就是一些企業(yè)恐怕很難在這個行業(yè)里繼續(xù)按照傳統(tǒng)的方式開發(fā)傳統(tǒng)的房子，很難能夠持續(xù)地活下去的。

　　未來房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段，創(chuàng)新是非常重要的，創(chuàng)新包括哪些方面？楊主席這邊做了很多的實務(wù)性的研究，我們也做過一些實際的調(diào)研，對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場的比較發(fā)展也有一些總結(jié)。

　　我認(rèn)為未來房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新大致體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　第一，以模式和產(chǎn)品創(chuàng)新為核心的傳統(tǒng)住宅的開發(fā)。按照傳統(tǒng)的方式開發(fā)，恐怕壓力越來越大，很難再掙錢?？梢岳^續(xù)蓋房子，也可能能賣出去，但是利潤無法保證了，或者根本不掙錢了，傳統(tǒng)住宅仍然是有市場的，但關(guān)鍵看如何開發(fā)。一是看你的企業(yè)有沒有足夠強(qiáng)的能力實現(xiàn)資金的快速周轉(zhuǎn)，別的企業(yè)一年資金轉(zhuǎn)一圈，你轉(zhuǎn)三圈、四圈，你的利潤自然就比別人厚了。二是看你有沒有足夠強(qiáng)的對成本的控制能力，別人不賺錢，你可以賺錢。三是看你是否在產(chǎn)品上有創(chuàng)新，你的產(chǎn)品能不能更好更有利于吸引客戶，節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)、文化等等融入開發(fā)。我認(rèn)為傳統(tǒng)住宅還是可以做的，關(guān)鍵是能不能以創(chuàng)新的方式去做。

　　 第二，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)樓宇的開發(fā)。過去我們開發(fā)商務(wù)樓宇，主要是按照開發(fā)住宅的方式蓋寫字樓，拿地、蓋房、銷售、最后走人，但是我認(rèn)為真正的商務(wù)樓宇開發(fā)恐怕要以資產(chǎn)管理為核心，當(dāng)然我們今天的制度安排和市場環(huán)境，實行真正的REITs，特別是美國比較成熟的資產(chǎn)管理模式，我們還有比較長的路，但是我認(rèn)為這是一個方向，中國早晚要有一天走到這個發(fā)展階段，在這個過程中，可以有很多類REITs出現(xiàn)，有多個模式是可以探索的。而按照過去傳統(tǒng)開發(fā)住宅的模式去開發(fā)商務(wù)樓宇，我認(rèn)為難度非常大。

　　第三，以改造升級和管理提升為核心的存量房開發(fā)。我們正在步入存量房時代，我們房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，正在走向今天發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場格局，就是無論是住宅還是商業(yè)都是存量房交易，新房交易比重很少，20%就不得了，80%以上都是二手房交易，中國也會走到那一天。這十幾年的發(fā)展，城市擴(kuò)張了很多，級差地租發(fā)生了很大變化，但房屋的建筑還是十年前的理念開發(fā)建造的，無論是住宅還是寫字樓，未來存量房的改造升級為核心的業(yè)務(wù)是有機(jī)會的，包括提升它的品質(zhì)、功能和管理水平有非常大的空間。而實際上這兩年有這樣的企業(yè)在做這樣的事情，回報是可觀的。

　　第四，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)。我們原來比較關(guān)注住宅市場，要有學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等等的配套，未來住宅總量已經(jīng)解決了，剩下的是結(jié)構(gòu)性的問題，未來的開發(fā)我認(rèn)為隨著中國經(jīng)濟(jì)總量的提高，以及我們生活水平的提高，消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級這兩方面一定會導(dǎo)致我們未來對非住宅需求量的上升。過去是住宅為主體，其他商業(yè)服務(wù)設(shè)施為配套，未來的開發(fā)可能是旅游、休閑、度假、養(yǎng)生、物流、園區(qū)等等為主體住宅作為配套。這和未來城鎮(zhèn)化提高質(zhì)量的主題是相吻合的，所以新的開發(fā)就必須考慮這樣的模式。

　　第五，以服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)的開發(fā)。現(xiàn)代理念下養(yǎng)兒防老是不現(xiàn)實的，大眾化的養(yǎng)老怎么解決？一定是跟居住方式有很大的關(guān)系，所以這個開發(fā)空間也非常大，而我們的起步也是比較晚的。

　　最后，以直接融資為核心的多元化資本結(jié)構(gòu)組成的開發(fā)資金。過去房地產(chǎn)開發(fā)模式簡單，以間接融資為主，資本結(jié)構(gòu)的多元化一定是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展一個很重要的方面。

　　未來我們房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有沒有空間？當(dāng)然是有空間的，什么樣的企業(yè)能在這個空間生存呢？第一要堅持多元化。這個多元化并不是說做住宅的企業(yè)去做商業(yè)才是多元化。不同的企業(yè)有不同的多元化選擇，大企業(yè)有大企業(yè)的多元化，萬科全國開發(fā)量第一，他的多元化選擇就很多，既可以在一線也可以在四線，既可以在東部，也可以在西部，既可以在國內(nèi)，也可以在國外。如果是一個小企業(yè)，也要多元化，至少在開發(fā)戶型上多元化。中國特點大，發(fā)展不平衡，多元化是防止風(fēng)險的很重要方面。企業(yè)創(chuàng)新，不能固守傳統(tǒng)的開發(fā)模式，要有核心競爭力。創(chuàng)新需要知識、理念、需要跨界的新鮮的知識，比如說我們商業(yè)地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)、建筑和綠色生態(tài)、寫字樓開發(fā)和資產(chǎn)管理等等，都會有很多新的要求。第二需要創(chuàng)新。創(chuàng)新需要人才，事在人為，對單位、對項目都是這樣。有的項目死了，換個團(tuán)隊有可能把項目做活了，所以事在人為，人才很重要，才能實現(xiàn)真正的創(chuàng)新。

　　過去聽行業(yè)外的人說房地產(chǎn)這個行業(yè)好也罷、壞也罷，崩盤也好、暴漲也罷已經(jīng)不足為奇了。但是今天我們行業(yè)內(nèi)的企業(yè)家也出現(xiàn)了巨大的分歧，比如有的企業(yè)家說中國的房地產(chǎn)市場黃金十年過去，白銀十年正在到來，有的企業(yè)家說中國房地產(chǎn)剛剛過了青春期，剛剛步入中年，但是也有一些企業(yè)家覺得這個行業(yè)沒法干了，準(zhǔn)備退出。之所以不同的企業(yè)家對行業(yè)未來有不同的判斷，我認(rèn)為主要是基于不同的模式而言，對未來的判斷也是截然相反的。

　　希望我們在座的企業(yè)家能夠把握規(guī)律，積極創(chuàng)新，為房地產(chǎn)業(yè)未來健康持續(xù)發(fā)展做出一份努力和貢獻(xiàn)。以上供參考，謝謝大家！

　　本文是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹，在“第五屆全國房地產(chǎn)金融投資實務(wù)研討會”上的主題演講。